После рекордного пятилетнего роста многие инвесторы задаются вопросом, не начинает ли рынок недвижимости Дубая, наконец, охлаждаться. Данные за ноябрь 2025 года дают ясный ответ: еще нет.
В DXBinteract мы не ограничиваемся заголовками; мы углубляемся в реальные данные о сделках. И в этом месяце цифры говорят сами за себя. Мы только что стали свидетелями рекордного месяца с 19,019 общими сделками и ошеломляющей суммой продаж в 64.7 миллиарда дирхамов. Это на 49.6% больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Но если посмотреть ближе, история не только о "повышении цен". Рынок меняет свои параметры, что влияет на каждого покупателя, продавца и арендатора по-разному.
Вот подробный, без лишних слов, анализ того, что произошло в ноябре 2025 года.
1. Феномен "Наличные – это король"
Одна из самых показательны статистик этого месяца скрыта в данных по ипотекам.
- Рост общего объема продаж: +49.6% (достигнув 64.7 миллиарда дирхамов)
- Рост объема ипотек: всего +4.0% (достигнув 14.7 миллиарда дирхамов)
Что это нам говорит?
Массированный рост на рынке не обусловлен банковскими кредитами. Он движется за счет наличных. С почти 50 миллиарда дирхамов от транзакций этого месяца, которые были оплачены наличными или финансированы застройщиком (платежные планы), рынок гораздо более устойчив к колебаниям глобальных процентных ставок, чем многие аналитики осознают.
2. "Тихой" бум: Коммерческая недвижимость взрывается
Пока все были заняты наблюдением за ценами на виллы, коммерческий сектор совершил мощный рывок. На протяжении нескольких лет жилая недвижимость была звездой шоу, но ноябрь 2025 года ознаменовал возвращение бизнес-инвестора.
- Общий объем коммерческих продаж: увеличился на 79.7%
- Продажа коммерческой недвижимости на стадии проектирования: взлетела на 295.6%
- Медианная аренда коммерческой недвижимости: увеличилась на 78.2% (медиана 90,000 дирхамов)
Лучший район для бизнеса:
Business Bay по-прежнему остается корпоративным сердцем Дубая, занимая 1-е место как по коммерческой недвижимости на стадии проектирования (68 сделок, 497 миллионов дирхамов), так и по готовым коммерческим объектам (97 сделок, 281 миллион дирхамов).
Инсайт: Деловая уверенность вернулась, и она агрессивна. С арендой офисов почти удвоившейся в некоторых районах, владение офисным пространством становится новой "золотой лихорадкой" 2026 года.
3. Нехватка вилл реальна (и это дорого)
Если вы пытались купить виллу в прошлом месяце, вы, вероятно, заметили две вещи: доступных объектов нет, а те, что есть, стоят целое состояние.
Данные подтверждают ваше разочарование. Общий объем продаж вилл на самом деле снизился на 6.6%.
Спрос снизился? Абсолютно нет. Цены выросли на 30% - 42% в зависимости от категории.
Когда объем снижается, а цены растут, это говорит о нехватке предложения. Застройщики не могут строить виллы достаточно быстро, чтобы соответствовать потоку семей, переезжающих в Дубай.
- Медианная цена виллы: сейчас составляет около 4.1-4.3 миллиона дирхамов.
- Аренда: увеличилась на 8.2%, что поднимает медианную годовую аренду до 190,000 дирхамов.
Где люди покупают виллы?
- На стадии проектирования: Al Yufrah 1 доминировал с 268 сделками на сумму 1.1 миллиарда дирхамов.
- Готовый рынок: Wadi Al Safa 5 занял первое место с 111 сделками.
4. На стадии проектирования против готового: разрыв увеличивается
Разделение между первичным (на стадии проектирования) и вторичным (готовым) рынками стало более заметным, чем когда-либо.
- На стадии проектирования (1-я продажа): здесь сосредоточен объем. 13,374 сделок (рост на 50.6%). Инвесторы устремились к новым запускам, чтобы обеспечить запасы.
- Готовый рынок (перепродажа): объем остался на уровне (-0.1%), но цены выросли на 13.4%.
Почему готовый рынок плоский?
Это не нехватка покупателей; это нехватка продавцов. Владельцы жилья знают, что рынок горячий, аренда высока (квартиры +11.9%), и их активы растут в цене. Если у них нет убедительной причины продать, они держатся. Этот ограниченный запас поддерживает уровень цен на вторичном рынке.
5. Роскошные часы: куда пошли большие деньги
Сегмент ультра-роскоши работает в своем собственном классе. Ноябрь увидел некоторые потрясающие цены.
Самые дорогие проданные квартиры:
-
Jumeirah Residences Asora Bay: Один объект был продан за 203 миллиона дирхамов.
-
DIFC (Residences Principal Lot): Продан за 192.5 миллиона дирхамов.
Самые дорогие проданные виллы:
-
Palm Jumeirah: Самая дорогая вилла была продана за 110 миллионов дирхамов.
-
Al Hebiah Fourth: Продана за 104 миллиона дирхамов.
Хотя Jumeirah Village Circle (JVC) лидирует по объему (930 сделок на стадии проектирования), корона цен перешла к прибрежным мастер-разработкам, таким как Mina Rashid (2.2 миллиарда дирхамов в продажах) и Dubai Islands (1.6 миллиарда дирхамов).
6. Скрытый гигант: рынок участков
Для инвесторов, которые не могут позволить себе готовые виллы, "Совет инсайдера" – это рынок участков.
- Общий объем продаж участков: 17.1 миллиарда дирхамов
- Лучший район: Um Suqaim First зафиксировал 3.8 миллиарда дирхамов только по продажам участков.
Умные инвесторы и застройщики покупают землю, чтобы строить индивидуальные запасы, обходя премии на готовые объекты.
Итог: Что вам следует делать?
- Для продавцов: Вы находитесь в выигрышной позиции, особенно если владеете готовой виллой или офисным помещением. Запасы низкие, и покупатели отчаянно ищут.
- Для покупателей: Не ждите краха. Данные показывают сильные основы (приток капитала, растущие аренды, расширение бизнеса). Сосредоточьтесь на развивающихся прибрежных сообществах (таких как Dubai Islands или Mina Rashid) или придерживайтесь районов с высокой доходностью, таких как JVC.
- Для инвесторов: Прекратите игнорировать коммерческую недвижимость. Рост аренды на 78% – это сигнал, который вы не можете пропустить.
Хотите узнать реальную цену конкретного здания?
Не догадывайтесь. Проверьте фактические проданные цены, а не только запрашиваемые.
Ищите Историю сделок на DXBinteract
Источник данных: Департамент земельных ресурсов Дубая & Интеллект DXBinteract, ноябрь 2025 года.