1. Обзор рынка

Недвижимость в Дубае продолжала уверенно расти в 2025 году, зафиксировав общую стоимость продаж в размере 499,5 миллиардов AED в течение первых трех кварталов — замечательный рост на 33% по сравнению с прошлым годом (г/г).

Объем продаж составил 158 300 сделок (+21% г/г), тогда как средняя цена за квадратный фут увеличилась на 8% и составила 1 600 AED.

Данные подтверждают, что спрос как на недвижимость на стадии строительства, так и на готовую недвижимость остается исключительно высоким, что обусловлено доверием инвесторов, ростом населения и диверсифицированной базой покупателей.

2. Разделение по сегментам

Рынок первичной продажи (Off-Plan)

• Стоимость продаж: 324,2 миллиарда AED (+33% г/г)
• Сделки: 108,6 тыс. (+26% г/г)
• Средняя цена: 1 700 AED /кв. фут (+5% г/г)

Продажи на стадии строительства продолжают доминировать на общем рынке Дубая, отражая постоянные запуски девелоперов и высокий спрос в развивающихся зонах, таких как Dubai South, JVC и Wadi Al Safa 5.

Рынок вторичной продажи

• Стоимость продаж: 175,3 миллиарда AED (+31% г/г)
• Сделки: 49,7 тыс. (+11% г/г)
• Средняя цена: 1 500 AED /кв. фут (+11% г/г)
• Капитальные приросты: 56 миллиардов AED (+66,6% г/г)

Вторичный рынок продемонстрировал впечатляющий рост капитала, что связано с ограниченным количеством готовой недвижимости и высоким спросом на премиум-сообщества в таких районах, как JVC, Dubai Marina и Business Bay.

Ипотечная активность

• Общая стоимость: 132,5 миллиарда AED
• Сделки: 38 тыс. (+29% г/г)
• Средний коэффициент кредита к стоимости (LTV): 72,6% (-5,5% г/г)

Хотя количество ипотечных сделок увеличилось, средние коэффициенты LTV снизились, что говорит о большем вкладе капитала со стороны конечных пользователей и инвесторов, что согласуется с более состоятельными покупателями и международными инвесторами с наличными деньгами.

3. Тенденции предложения и развития

• Новые единицы, запущенные (с начала года): ≈118 500 (в основном на уровне 2024 года)
• Девелоперы: 2 061
• Агентства: 9 003
• Активные агенты: 30 332

Дубай зафиксировал два подряд рекорда по количеству новых проектов. Девелоперы остаются агрессивными, особенно в сообществах вилл и доступных жилых комплексах.
Этот уровень расширения предложения сигнализирует о доверии, но также требует тщательного мониторинга коэффициентов поглощения на 2026 год.

4. Лучшие районы по результатам 2025 года

Апартаменты – первичная продажа

1. Jumeirah Village Circle (JVC) – явный лидер рынка
2. Business Bay – значительный рост новых проектов
3. Wadi Al Safa 5 – быстро развивающаяся горячая точка
4. Dubai South – удовлетворение спроса среднего класса
5. Jabal Ali First – стабильный рост

Апартаменты – вторичная продажа

1. JVC – доминирующий объем повторных продаж
2. Dubai Marina – зрелая стабильность
3. Business Bay – высокая оборачиваемость
4. Downtown Dubai – небольшое замедление после рекорда 2024 года
5. Al Merkadh – растущий интерес

Виллы – первичная продажа

1. Al Yelayiss 1 – лучший игрок с самым высоким уровнем поглощения
2. Al Yufrah 1 – постоянный темп
3. Madinat Hind 4 – умеренный прирост
4. Dubai Investment Park Second – растущий спрос
5. Wadi Al Safa 5 – устойчивый тренд

Виллы – вторичная продажа

1. Wadi Al Safa 5
2. Al Yelayiss 1
3. Al Hebiah Fifth
4. Dubai South
5. Al Yufrah 1

5. Анализ рынка

• Рентабельность вторичных продаж растет: прирост капитала на 67% г/г отражает ликвидный вторичный рынок и быстрые продажи в зрелых сообществах.
• Девелоперы остаются оптимистичными: более 118 тыс. единиц запущено второй год подряд, что сигнализирует о доверии к стабильному спросу.
• Финансирование конечных пользователей эволюционирует: больше ипотечных сделок, но более низкие коэффициенты LTV показывают более здоровую кредитную дисциплину.
• Приток глобальных инвесторов: Дубай продолжает привлекать миграцию капитала из Европы, Азии и стран ССАГПЗ благодаря своей безналоговой среде и сильной доходности от аренды.
• Дивергенция микро-рынков: Премиум-районы, такие как Downtown и Marina, стабилизируются, в то время как периферийные зоны показывают двузначный рост.

6. Прогноз на 4 квартал 2025 года и далее

Рынок недвижимости Дубая на пути к тому, чтобы превысить 650 миллиардов AED в годовых продажах к концу 2025 года, что станет еще одним рекордным годом.

• Краткосрочные перспективы: Устойчивый импульс, обусловленный продажами на стадии строительства и сильным притоком иностранного капитала.
• Среднесрочные риски: Потенциальный избыток предложения в удаленных сообществах и ужесточение глобальной ликвидности.
• Возможности: Высокие зоны роста, такие как Dubai South, Al Yelayiss 1 и Wadi Al Safa 5, продолжают предлагать привлекательные точки входа для инвесторов.

Ключевой вывод

Рынок недвижимости Дубая остается на здоровой стадии расширения, поддерживаемый международным спросом, контролируемым заемным капиталом и стабильным ростом цен.
Хотя девелоперы запускают рекордные проекты, аппетит покупателей — как конечных пользователей, так и инвесторов — продолжает поглощать новые запасы.
Общий прогноз на 2025 год остается очень оптимистичным, с данными, подтверждающими устойчивый рост до 2026 года.