Поскольку Дубай продолжает укреплять свои позиции как глобальный центр для инвестиций, инноваций и качественной жизни, разговоры о спросе и предложении на рынке недвижимости вновь всплыли на поверхность — на этот раз громче, чем когда-либо.
Некоторые инвесторы и наблюдатели за рынком подают тревожные сигналы, утверждая, что надвигается "кризис перепроизводства" из-за всплеска новых проектов, которые должны быть сданы в 2025 и 2026 годах. Но действительно ли рынок Дубая под угрозой затопления объектами недвижимости? Ответ требует более глубокого и разумного взгляда на то, как структурирован рынок недвижимости Дубая, и что на самом деле означает "предложение" в городе с многослойными, развивающимися факторами спроса.
Миф о перепроизводстве — развенчан
Рынок недвижимости Дубая не является единым, однородным образованием. Это сложная сеть микро-рынков, каждый из которых обслуживает определенный тип покупателей, группу доходов и стиль жизни.
Утверждать, что "в Дубае перепроизводство", все равно что говорить, что вся глобальная автомобильная промышленность переполнена, только потому, что слишком много седанов. Реальность более тонка: в некоторых сегментах может быть больше доступности, но другие критически недоступны — особенно в центральных районах или среди высоко востребованных типов недвижимости.
Микро- и макро-тенденции предложения в 2025 году
Макро-уровень:
Да, в Дубае запускается больше проектов. Но давайте сопоставим это с реальными цифрами:
- Город ожидает сдачи 40 000–45 000 единиц ежегодно, что является здоровым объемом в растущей экономике.
- Численность населения Дубая превысила 3,65 миллиона в 2024 году и продолжает расти более чем на 3% в год.
- Туризм достиг рекорда в 17 миллионов+ посетителей в 2023 году, многие из которых становятся краткосрочными арендаторами, долгосрочными жителями или инвесторами.
Короче говоря: макро-спрос не только здоров — он ускоряется.
Микро-уровень:
Посмотрите внимательнее, и вы увидите другую историю в каждой зоне:
- В центре Дубая почти нет новой земли для застройки. Существующий фонд — особенно брендированные резиденции — имеет низкую доступность и высокий спрос на аренду.
- В Business Bay было зарегистрировано более 9 000 сделок с начала года, что в четыре раза превышает активность в близлежащих районах, таких как Центр.
- Ранние проекты Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) имеют менее 2% активных предложений на перепродажу, несмотря на передачи, что указывает на рынок, ориентированный на удержание.
Тем временем такие районы, как JVC или Dubailand, могут показывать признаки избыточного предложения в определенных типах объектов (студии и однокомнатные квартиры), но эти случаи изолированы, а не систематичны.
«Перепроизводство» зависит от продукта — и покупателя
Не все предложение создается равным.
- Студия за 950 000 AED в JVC конкурирует в совершенно другой арене, чем брендированная квартира на пляже за 3,5 миллиона AED в Emaar Beachfront.
- Покупатели ультра-люксовых вилл на Пальмовой Джумейре или инвесторы, ищущие квартиры с одной спальней рядом с Центром, — это не один и тот же рынок.
- Тот факт, что запускается много проектов, не означает, что они обслуживают одну и ту же аудиторию — или будут переданы одновременно.
Поставки недвижимости в Дубае умнее, чем вы думаете
Застройщики сегодня гораздо более осторожны и расчетливы, чем во время спекулятивного бума 2008 года. Проекты часто:
- Мастеровые и поэтапные, согласованные с расширением метро, зонами школ и ростом инфраструктуры.
- Поддерживаются сильными платежными планами, которые растягивают поглощение.
- Нацелены на конечных пользователей, региональные семьи и долгосрочных инвесторов, а не на спекулянтов.
Яркий пример: The Oasis от Emaar — премиум-сообщество вилл недалеко от аэропорта Аль-Мактум. Хотя запланировано строительство тысяч единиц, передачи будут происходить поэтапно в 2027–2030 годах, соответствуя ожидаемому притоку населения с новыми транспортными коридорами.
Настоящий спрос в действии: примеры из сегодняшнего дня
Центр Дубая – Акт Первый, Акт Второй
В 2021 году 2-комнатные квартиры продавались по 2 100 AED/кв.фут. В 2025 году аналогичные единицы продаются около 2 600 AED/кв.фут с ограниченным предложением на перепродажу. Те, кто боялся перепроизводства, пропустили 20–25% прироста капитала.
Dubai Creek Harbour
Студии и однокомнатные квартиры с видом на воду менее 2 миллионов AED становятся все более редкими. Покупатели теперь конкурируют за сокращающееся количество предложений на перепродажу, поскольку новые запуски сосредоточены на более высококачественных единицах.
Business Bay
Несмотря на тысячи сданных единиц, объем сделок остается высоким, потому что нужный тип единиц (например, проверенные однокомнатные квартиры рядом с Bay Avenue, метро или с видом на канал) низок в предложении, но высок в спросе.
Наша роль как консультантов по недвижимости
В fäm Properties мы считаем своим этическим долгом направлять клиентов фактами, а не страхом.
Когда мы говорим, что продукт "недостаточно представлен", мы показываем:
- Проверенные данные поListings и транзакциям от DXBinteract.
- Фактическую доступность для перепродажи и цифры по дням на рынке.
- Спрос на аренду и показатели доходности.
Мы не обобщаем. Мы не используем модные слова. Мы показываем цифры — и позволяем нашим клиентам принимать разумные, обоснованные решения.
Заключительная мысль
Рынок недвижимости Дубая динамичен, устойчив и становится все более зрелым. Ключ к успеху как для инвесторов, так и для агентов заключается в том, чтобы сосредоточиться, а не паниковать из-за заголовков.
Перепроизводство присутствует в некоторых участках. Но стратегические возможности в первоклассных, хорошо спланированных и ограниченных по доступности сообществах продолжают процветать — и, вероятно, будут outperform в следующем цикле.
Это не просто рынок для продажи недвижимости. Это рынок, который нужно понимать, обучать и умно позиционировать.
Как всегда, умные инвестиции зависят не от того, что говорит рынок, а от того, что показывает рынок.