Рынок аренды в Дубае прибыльный, но требует соблюдения процедур. Если вы ошибетесь в структуре, система станет медленной и дорогой.

Ниже представлены 10 критически важных правил, которые должен соблюдать каждый арендодатель в Дубае.

 

1. Ограничьте количество чеков, чтобы снизить риск невыплаты

Большее количество чеков означает большее рисковое воздействие.

Согласно Федеральному закону № 14 от 2020 года, большинство возвращенных чеков рассматриваются как гражданские дела, а не уголовные. Это означает, что процесс возврата занимает время.

Если арендный чек возвращается:

• Вы направляете официальное требование
• Вы подаете юридическое уведомление
• Вы подаете иск в Центр разрешения арендных споров
• Вы ждете судебного процесса

Это не означает мгновенное выселение.

Лучшие практики:

• Предпочитайте 1-4 чека
• Проверяйте стабильность дохода арендатора
• Собирайте все чеки заранее

2. Проверяйте арендатора не только по размеру аренды

Высокое предложение по аренде не означает низкий риск.

Перед подписанием:

• Копия удостоверения личности Эмиратов
• Справка о зарплате
• Лицензия компании, если речь идет о корпоративном арендаторе
• Рекомендация предыдущего арендодателя, если возможно

В Дубае в настоящее время нет централизованной системы кредитования арендаторов. Проверка – ваша ответственность.

 

3. Строго запрещайте субаренду, здесь арендодатели терпят убытки

Это не теоретически. Это происходит.

Пример:

• Владелец сдает недвижимость за 90 000 AED в год, 2 чека.
• Арендатор сдает ее в субаренду за 70 000 AED, один чек.
• Арендатор собирает деньги вперед.
• Арендатор прекращает платить арендодателю.
• Арендатор исчезает.
• Субарендатор отказывается покидать, потому что он заплатил кому-то.

Теперь вам придется столкнуться с:

• Юридическим спором
• Потерей арендной платы
• Сложным выселением
• Потерей времени

Согласно закону о аренде в Дубае, субаренда запрещена без письменного согласия арендодателя.

Добавьте четкую оговорку, в которой говорится:

“Субаренда, краткосрочная аренда или операция по аренде для отдыха строго запрещены без предварительного письменного согласия арендодателя.”

В случае нарушения, подавайте иск сразу в Центр разрешения арендных споров.

Не ждите. Задержка ослабляет вашу позицию.

 

4. Профессионально представьте недвижимость

Арендаторы судят мгновенно.

Перекрасьте, если необходимо.

Проведите глубокую уборку.

Обслужите кондиционер.

Исправьте видимые дефекты.

Лучшее состояние привлекает лучших арендаторов.

 

5. Зарегистрируйте каждый контракт в Ejari

Все договоры аренды должны быть зарегистрированы в Ejari.

Без Ejari:

• Арендатор не может активировать коммунальные услуги
• Юридическое принуждение ослабляется
• Подача спора становится сложной
  
  

Никогда не пропускайте этот шаг.

6. Переведите DEWA и кондиционирование перед передачей ключей

Коммунальные услуги должны быть на имя арендатора.

Подтвердите активацию с Dubai Electricity and Water Authority.

Если применяется районное кондиционирование, подтвердите перевод с Emirates Central Cooling Systems Corporation.

Нет перевода - нет ключей.

 

7. Документируйте состояние с помощью фотографий и инвентаря

Сделайте фотографии с временными метками перед передачей.
Подготовьте инвентарь для меблированных квартир.
Попросите арендатора подписать подтверждение.

Большинство споров по депозитам терпят неудачу из-за плохой документации.

 

8. Включите оговорку о состоянии возврата

Добавьте оговорку:

“Арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в котором оно было получено, за исключением обычного износа.”

Суды признают нормальное ухудшение. Будьте разумны.

 

9. Понимайте разницу между двумя типами юридического уведомления

Многие арендодатели это путают.

A. Юридическое уведомление о возвращенном чеке

Это применяется, когда арендатор не выполняет обязательства по аренде.

Процедура:

• Выдайте официальное требование о платеже
• Предоставьте время для расчета
• Подайте иск в Центр разрешения арендных споров
  
  

Здесь не требуется 12-месячное уведомление.

Это принуждение к исполнению платежа.

 

B. 12-месячное нотариально заверенное уведомление о выселении для продажи или личного использования

Если вы хотите выселить, потому что:

• Вы планируете продать недвижимость
• Вы хотите использовать ее лично или для первого близкого родственника
  
  

Вы должны:

• Выдать нотариально заверенное 12-месячное уведомление
• Доставить через нотариуса или по зарегистрированной почте
• Убедиться, что причина является подлинной
  
  

WhatsApp не является действительным.

Неправильное уведомление равносильно автоматическому отклонению дела.

 

10. Соблюдайте правила увеличения аренды RERA

Увеличение арендной платы регулируется арендным индексом от:

Агентства по регулированию недвижимости

Правила:

• 90 дней письменного уведомления перед истечением
• Должно соответствовать официальному арендному индексу
• Пропустите 90 дней, потеряйте право на увеличение

Незаконные увеличения отклоняются.