O mercado de aluguel de Dubai é lucrativo, mas é procedural. Se você estruturar incorretamente, o sistema se torna lento e caro.

 

1. Limite o Número de Cheques para Reduzir o Risco de Inadimplência

De acordo com a Lei Federal nº 14 de 2020, a maioria dos cheques devolvidos é tratada como questão civil, não como crime. Isso significa que a recuperação leva tempo.

Se um cheque de aluguel for devolvido:

• Você emite uma cobrança formal
• Notifique legalmente
• Registre um caso no Centro de Disputas de Aluguel
• Aguarde o processo judicial

Isso não é uma expulsão instantânea.

Melhores práticas:

• Prefira 1 a 4 cheques
• Verifique a estabilidade de renda do inquilino
• Colete todos os cheques antecipadamente

2. Avalie o Inquilino Além do Valor do Aluguel

Uma oferta de aluguel alta não significa baixo risco.

Antes de assinar:

• Cópia do ID dos Emirados
• Certificado de salário
• Licença comercial da empresa, se corporativa
• Referência do proprietário anterior, se possível

Dubai atualmente não possui um sistema de crédito de inquilinos público centralizado. A triagem é sua responsabilidade.

 

3. Proíba Estritamente a Sublocação, É Aqui que Proprietários se Complicam

Isso não é teórico. Isso acontece.

Exemplo de caso:

• Proprietário aluga a propriedade por 90.000 AED por ano, 2 cheques.
• Inquilino subloca por 70.000 AED, um cheque.
• Inquilino coleta o dinheiro antecipadamente.
• Inquilino para de pagar o proprietário.
• Inquilino desaparece.
• Sub-inquilino se recusa a desocupar porque pagou a alguém.

Agora você enfrenta:

• Disputa legal
• Aluguel perdido
• Expulsão complexa
• Perda de tempo

Sob a lei de locação de Dubai, a sublocação é proibida sem o consentimento por escrito do proprietário.

Adicione uma cláusula clara que declare:

“A sublocação, aluguel de curto prazo ou operação de casa de férias é estritamente proibida sem a aprovação por escrito do proprietário.”

Se violado, registre imediatamente no Centro de Disputas de Aluguel.

Não espere. A demora enfraquece sua posição.

 

4. Apresente a Propriedade de Forma Profissional

Os inquilinos julgam instantaneamente.

Pinte novamente se necessário.

Limpeza profunda.

Serviço de ar condicionado.

Conserte defeitos visíveis.

Uma melhor condição atrai melhores inquilinos.

 

5. Registre Cada Contrato no Ejari

Todos os contratos de locação devem ser registrados no Ejari.

Sem Ejari:

• O inquilino não pode ativar utilitários
• A execução legal enfraquece
• O registro de disputas se torna complicado
  
  

Nunca pule esta etapa.

6. Transfira DEWA e Resfriamento Antes da Entrega das Chaves

Os utilitários devem estar em nome do inquilino.

Confirme a ativação com a Autoridade de Eletricidade e Água de Dubai.

Se o resfriamento do distrito se aplica, confirme a transferência com a Emirates Central Cooling Systems Corporation.

Sem transferência, sem chaves.

 

7. Documente a Condição com Fotos e Inventário

Tire fotos com data e hora antes da entrega.
Prepare um inventário para unidades mobiliadas.
Faça o inquilino assinar o reconhecimento.

A maioria das disputas sobre depósitos falha devido à má documentação.

 

8. Inclua Cláusula de Retorno em Boas Condições

Adicione a cláusula:

“O inquilino deve devolver a propriedade na mesma condição em que a recebeu, excluindo o desgaste normal.”

Os tribunais reconhecem a deterioração normal. Seja razoável.

 

9. Entenda a Diferença Entre Dois Tipos de Notificação Legal

Muitos proprietários confundem isso.

A. Notificação Legal para Cheque Devolvido

Isso se aplica quando o inquilino não paga o aluguel.

Procedimento:

• Emita uma cobrança formal
• Permita tempo para resolução
• Registre um caso no Centro de Disputas de Aluguel
  
  

Não é necessário aviso prévio de 12 meses aqui.

Isso é a execução por inadimplência de pagamento.

 

B. Aviso de Expulsão Notarizado de 12 Meses para Venda ou Uso Pessoal

Se você deseja expulsar porque:

• Você planeja vender a propriedade
• Você quer usá-la pessoalmente ou para um parente de primeiro grau
  
  

Você deve:

• Notificar com aviso notarizado de 12 meses
• Entregar via cartório ou correio registrado
• Garantir que o motivo seja genuíno
  
  

WhatsApp não é válido.

Notificação inadequada resulta em rejeição automática do caso.

 

10. Siga as Regras de Aumento de Aluguel da RERA

Os aumentos de aluguel são regidos pelo índice de aluguel da:

Agência Reguladora de Imóveis

Regras:

• Aviso por escrito de 90 dias antes do término
• Deve estar alinhado com o índice oficial de aluguel
• Perde o direito ao aumento se perder os 90 dias

Aumentos ilegais são rejeitados.