수년간 두바이 투자자들은 같은 말을 들어왔습니다:
“호텔 아파트는 Ejari를 받을 수 없습니다.”

그 말은 항상 사실이 아니며, 이는 소유자에게 몇 달의 임대 수익 손실, 임차인 수요 감소, 그리고 많은 임대인들이 원하지 않음에도 불구하고 단기 숙박 시장으로 내몰리게 했습니다.

여기 진짜 규칙이 있습니다:

호텔 아파트 유닛이 호텔 서비스를 제공하지 않는 경우, 두바이 토지부(DLD)에 Ejari 등록을 허용해 달라고 요청할 수 있습니다.

DLD가 유닛의 상태를 두바이 경제 및 관광부(DET)와 확인하면 Ejari를 활성화할 수 있습니다.

이 가이드는 정확히 어떻게 작동하는지, 누가 자격이 있는지, Ejari를 차단하는 것은 무엇인지, 그리고 투자자들이 구매하기 전에 스스로를 보호해야 하는 방법을 설명합니다.

호텔 아파트 소유자에게 Ejari가 중요한 이유

Ejari는 단순히 “증명서”가 아닙니다.

두바이에서 Ejari는 다음과 같은 차이를 만들어냅니다:

• 기업 임차인을 유치하는 것 vs. 잃는 것

• 몇 주 만에 임대하는 것 vs. 몇 달 동안 비어있는 것

• 시장 가격으로 임대하는 것 vs. 수요가 제한되어 할인하는 것

많은 임차인은 다음과 같은 실용적인 이유로 Ejari를 요구합니다:

• 임대 준수

• 거주 절차

• 주소 증명 요구사항

• 장기 임대 문서화

따라서 소유자가 Ejari를 차단당하면, 해당 유닛은 장기 임대를 하기 어려워지고 — 그것이 투자자에게 고통을 주기 시작합니다.

진짜 문제: “호텔 아파트”는 제목일 뿐… 항상 운영이 아니다

두바이에는 법적으로 호텔 아파트로 명명된 수천 개의 유닛이 있지만, 실제로는 일반 주거 아파트처럼 기능합니다.

시장의 실수는 제목만으로 Ejari가 결정된다고 가정하는 것입니다.

그렇지 않습니다.

실제로 Ejari를 결정하는 것은 귀하의 유닛이 환대 운영의 일부분으로 취급되는지 여부로, 이는 다음을 의미합니다:

일반적으로 차단되는 호텔 아파트 유닛

귀하의 유닛이 다음 중 어느 것과 연결되어 있다면, Ejari는 일반적으로 제한됩니다:

• 호텔 서비스(청소, 컨시어지, 리넨, 리셉션 스타일 운영)

• 단기 손님 회전

• 운영자가 제어하는 재고

• 휴가 홈 스타일 라이센스 또는 관광 활동

Ejari 승인이 가능한 호텔 아파트 유닛

Ejari는 다음과 같은 경우에 자주 가능합니다:

• 유닛이 소유자에 의해 제어된다

• 유닛이 장기 임대(일반적으로 1년 임대)로 임대된다

• 유닛에 호텔 서비스가 포함되지 않는다

• 유닛이 관광 임대 상품으로 운영되지 않는다

이 카테고리는 대부분의 투자자가 존재하는지조차 모르는 카테고리이며, 바로 여기서 귀하의 경험이 적합합니다.

숨겨진 경로: 소유자가 호텔 아파트용 Ejari를 받는 방법

귀하의 유닛이 시스템에서 차단된 경우, 해결책은 에이전트나 수탁자와 논쟁하거나 포털에 무작위로 입력하는 것이 아닙니다.

올바른 경로는 다음과 같습니다:

단계 1: DLD에 “호텔 아파트 Ejari” 승인을 요청하기

소유자는 호텔 아파트 유닛에 대해 Ejari를 활성화하기 위한 허가를 DLD에 요청할 수 있습니다.

많은 소유자들이 사용하는 실용적인 경로를 언급했습니다:

hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae

단계 2: DLD가 DET와 유닛 상태를 확인합니다

DLD는 두바이 경제 및 관광부(DET)와 함께 유닛의 분류 및 운영 상태를 검증합니다.

이 단계는 DET가 관광 및 환대 재고를 규제하기 때문에 중요합니다.

단계 3: 승인 후, Ejari가 가능해집니다

승인이 나면 유닛이 표준 Ejari 등록 절차를 진행할 수 있습니다.

이것이 중요한 이유(그리고 시장이 모르는 이유)

이 주제는 널리 논의되지 않는 이유는:

• 대부분의 에이전트가 준수를 관리하지 않기 때문입니다

• 대부분의 투자자가 답이 단순히 “아니오”라고 가정하기 때문입니다

• 호텔 아파트 프로젝트가 종종 “투자 상품”으로 판매되지만, 임대 현실은 설명되지 않기 때문입니다

따라서 소유자는 구매 후에만 문제를 발견하게 됩니다 — 유닛을 임대하려고 시도할 때:
“나는 Ejari를 등록할 수 없다… 그래서 내가 원하는 임차인에게 임대할 수 없다.”

그것은 작은 불편이 아닙니다.

그것은 수익에 직접적인 타격입니다.

이것이 투자자에게 의미하는 것(수익, 공실, 및 매각 가치)

귀하의 유닛이 Ejari를 받을 수 없다면, 귀하는 즉시 장기 임차인 시장의 큰 부분을 잃게 됩니다 — 특히:

• 기업 임차인

• 가족

• 정식 문서가 필요한 거주자

이로 인해 3가지 투자자 결과가 발생합니다:

1) 더 높은 공실 위험

“올바른” 임차인을 기다리는 시간이 더 길어질 수 있습니다.

2) 가격 압박

수요가 제한되기 때문에 일부 소유자는 임대를 인하합니다.

3) 재판매 영향

Ejari를 받을 수 없는 유닛은 최종 사용자 및 장기 투자자에게 덜 매력적입니다.

그래서 이 주제는 “기술적”이지 않습니다.

재정적입니다.

 

소유자가 저지르는 일반적인 실수(그리고 이를 피하는 방법)

실수 1: 유닛이 자동으로 자격이 있다고 가정하기

건물이 주거용으로 느껴진다 하더라도, 시스템은 여전히 다르게 분류할 수 있습니다.

실수 2: Ejari 자격을 확인하기 전에 유닛을 나열하기

이것은 시간을 낭비하고 임차인 리드를 소모합니다.

실수 3: 단기 및 장기 전략 혼합하기

유닛이 휴가용 집처럼 사용되면 장기 임대 처리를 정당화하기 어려워집니다.

실수 4: 실사를 하지 않고 구매하기

호텔 아파트 유닛을 구매하기 전에 투자자는 다음을 확인해야 합니다:

• Ejari가 가능한가?

• 유닛에 호텔 서비스가 있는가?

• 재고를 제어하는 운영자가 있는가?

 

투자자 체크리스트(구매 전)

두바이에서 호텔 아파트 유닛을 구매하려는 경우, 결제 전에 다음 질문을 하십시오:

• 이 유닛은 1년 임대 계약으로 임대할 수 있나요?

• 이 건물에 대해 Ejari가 허용되나요?

• 유닛이 호텔 서비스와 연결되어 있나요?

• 임대 사용을 제어하는 관리 계약이 있나요?

• 소유자가 환대 운영에서 벗어날 수 있나요?

판매자가 명확하게 답변할 수 없다면, 이를 위험으로 간주하십시오.

 

자주 묻는 질문:

두바이의 호텔 아파트가 Ejari를 받을 수 있나요?

네, 일부 경우에 가능합니다. 유닛에 호텔 서비스가 포함되어 있지 않고 장기 임대 자산으로 취급된다면, DLD는 DET와 상태를 확인한 후 Ejari를 승인할 수 있습니다.

왜 일부 호텔 아파트 유닛이 Ejari에서 차단되나요?

그들은 주거 임대 자산이 아니라 환대 재고 또는 관광 스타일의 임대 유닛으로 취급되기 때문입니다.

호텔 아파트에서 Ejari에 대한 승인 프로세스는 무엇인가요?

소유자는 DLD에 승인을 요청하고, DLD는 DET와 함께 유닛 상태를 확인하며, 승인이 나면 유닛이 Ejari 등록을 받을 수 있습니다.

“호텔 아파트”라는 제목이 Ejari를 자동으로 차단하나요?

항상 그런 것은 아닙니다. 운영 분류가 제목의 문구보다 더 중요합니다.

이 문제가 두바이에서 흔한가요?

네 — 그리고 이것은 서비스 및 호텔 아파트 프로젝트에 대한 투자자들에게 가장 잘못 이해된 준수 주제 중 하나입니다.

마지막 말씀: 이것은 “작은 세부사항”이 아니라 수익 문제입니다

두바이의 호텔 아파트 부문은 수익성이 있을 수 있지만 — 투자자가 다음의 차이를 이해할 때만 가능합니다:

환대 상품
vs.
장기 임대 자산

귀하의 유닛이 두 번째 유형(호텔 서비스 없음)이라면, Ejari는 환상이 아니라 달성 가능한 것이며, DLD 승인 경로가 핵심입니다.

호텔 아파트 유닛을 소유하고 장기 임대하려는 경우, 유닛을 나열하기 전에 Ejari 자격을 확인하십시오. 이는 시간을 절약하고 귀하의 요구 임대료를 보호하며, 진지한 임차인과의 거래 붕괴를 방지합니다.