방법론, 포함 기준 및 시장 무결성 기준

어떤 부동산 시장에서든 데이터 무결성은 분석의 신뢰성을 결정합니다.

두바이도 예외는 아닙니다. 거래 기록에는 반드시 진정한 시장 활동을 나타내지 않는 여러 법적 등록이 포함되어 있습니다. DXBinteract에서는 보고서가 부풀려진 행정 수치가 아닌 진정한 공급, 수요 및 가격 발견 역학을 반영하도록 엄격한 방법론을 적용합니다.

이 문서에서는 DXBinteract 시장 보고서 내에서 거래가 어떻게 분류되고 포함되며 표시되는지를 규율하는 원칙을 간략히 설명합니다.

1. 모기지 거래: 판매 및 금융 활동의 분리

두바이에서 은행 금융을 통해 부동산을 구매할 때, 두 개의 법적으로 구분된 등록이 발생합니다:

1. 전체 구매 가격으로 기록된 판매 거래입니다.
   
   

2. 대출 금액으로 기록된 모기지 등록입니다.
   
   

시장 분석 관점에서, 오직 판매 거래만이 수요, 가격 힘, 구매자와 판매자 간의 자산 이전을 반영합니다. 모기지 등록은 시장 가치가 아닌 금융 구조를 나타냅니다.

따라서 DXBinteract는 판매량 및 판매 가치 지표에 판매 거래만 포함합니다. 모기지 등록은 분석의 명확성을 유지하기 위해 모기지 섹션에 별도로 보고됩니다.

2. 재융자 모기지: 시장 이전 없는 금융

부동산 소유자는 소유권 변화 없이 이미 소유한 자산에 대해 모기지를 등록할 수 있습니다. 이러한 경우 구매자, 판매자, 마케팅 프로세스 및 가격 발견이 없습니다.

이 거래는 시장 거래가 아닌 자본 레버리지 이벤트를 나타냅니다. 이러한 이유로 재융자 모기지는 판매 보고서에서 제외되며 모기지 섹션에만 나타납니다.

3. 기부 이전: 시장 활동 지표에서 제외

기부 이전은 법적으로 기록된 거래이지만, 협상된 시장 활동을 나타내지 않습니다. 가격 발견, 경쟁 입찰, 대리 참여 및 시장 노출이 없습니다.

이러한 이전을 판매 지표에 포함하면 거래 수가 인위적으로 증가하고 시장 속도 지표가 왜곡됩니다.

DXBinteract는 모든 기록된 활동이 진정한 구매자-판매자 시장 참여를 반영하도록 기부 이전을 판매량 및 판매 가치 보고에서 제외합니다.

4. 대지와 빌라 분류 조정

두바이 토지청의 소유권 증서는 종종 지어진 빌라를 법적 범주인 “대지”로 분류합니다. 토지 등록 관점에서 기술적으로 정확하지만, 이 분류는 자산 클래스 분석을 왜곡할 수 있습니다.

광범위한 시장 지식과 현장 검증을 활용하여, DXBinteract는 이러한 자산을 일반적으로 대지가 아닌 빌라와 같은 기능적 자산 범주로 재분류합니다.

이 조정은 자산 클래스 성과 분석이 등록 코드 관행이 아닌 실제 지어진 재고를 반영하도록 보장합니다. 빌라 흡수, 가격 및 수익을 분석하는 투자자는 정확한 자산 세분화가 필요하며, 행정 라벨이 아닙니다.

5. 거래 크기 vs. 물리적 자산 크기

DXBinteract는 거래 크기를 표시하지만, 반드시 전체 물리적 자산 크기를 의미하지는 않습니다.

부분 소유권이 존재하는 경우, 이전된 지분만 거래 크기로 기록됩니다. 예를 들어, 두 사람이 소유하는 1,000 평방피트의 자산에서 50% 지분이 이전되면, 기록된 거래 크기는 500 평방피트가 됩니다.

이 방법론은 자산의 총 건축 면적이 아닌 실제 경제적 교환을 반영합니다.

따라서 투자자와 중개인은 절대 거래 가격뿐만 아니라 가격당 평방피트 지표도 평가해야 하며, 거래 크기가 가치 해석에 직접적인 영향을 미칩니다.

6. 마감 비용 통합 전환

거래 페이지에는 전환 기능이 포함되어 있어 활성화하면 기록된 구매 가격에 예상 마감 비용이 추가됩니다. 이를 통해 사용자는 계약 가치만이 아닌 총 인수 비용을 평가할 수 있습니다.

일반적인 시장 구조는 다음과 같습니다:

기본 시장: 약 4%의 DLD 등록 수수료, 일반적으로 Oqood 수수료라고 불립니다.
재판매 시장: 약 6%, 일반적으로 4%의 DLD 이전 수수료와 2%의 대리 수수료로 구성됩니다.

신탁 사무소 수수료는 DXBinteract 마감 비용 계산에 포함되지 않습니다.

이 기능은 투자자에게 보다 정확한 수익 및 수익 분석을 지원하는 선택적 “모든 비용 포함 인수 비용” 관점을 제공합니다.

7. 포함 및 제외 요약

DXBinteract 판매 보고서는 확인된 DLD 직접 판매 거래 및 전체 구매 가격으로 기록된 DIFC 판매 거래를 포함합니다.

판매 보고서는 모기지 등록, 재융자 대출 및 기부 이전을 제외합니다.

모기지 보고서는 구매 관련 모기지 및 재융자 활동을 포함하지만 판매 데이터와는 분석적으로 구분됩니다.

결론: 시장 표준으로서의 데이터 규율

모든 등록된 거래가 시장 활동을 나타내는 것은 아닙니다. 모기지는 판매가 아닙니다. 기부 이전은 가격 발견이 아닙니다. 등록 분류가 항상 정확한 자산 범주인 것은 아닙니다. 자산의 전체 크기가 항상 거래된 크기가 아닐 수 있습니다.

DXBinteract에서는 거래 데이터가 필터링되고 구조화되어 진정한 시장 역학을 반영하도록 제시됩니다. 이 방법론은 보고된 볼륨, 가치 및 평방피트당 가격 지표가 실제 경제적 교환과 일치하도록 보장합니다.

진지한 투자자, 개발자 및 시장 참여자에게 명확성은 선택 사항이 아닙니다. 그것은 기본적입니다.