主なポイント
- ドバイの不動産市場は、旧式のオフプランと準備済みのセグメンテーションで理解することはできません。
- 正しいセグメンテーションはプライマリーマーケットとセカンダリーマーケットです。なぜなら、オフプランの物件は両方で取引されるからです。
- 各市場には異なるインセンティブ、リスク、手数料、エージェントの行動、価格設定の論理があります。
- プライマリーマーケットで購入する投資家は、最終的にセカンダリーマーケットで退出するため、両方を理解することが重要です。
- DXBinteractは2024年にこのシフトを導入し、市場分析をクリーンアップし、投資家の意思決定を改善しました。
ドバイの不動産市場は長い間「オフプラン対準備済み」に分けられてきましたが、この分類は誤解を招くものです。多くのオフプランユニットは引き渡し前に再販され、再販流通に入ったとき、その振る舞いはプライマリーマーケットの典型的な初回販売とは異なります。正しい市場構造は、開発者からの初回販売であるプライマリーマーケットと、準備済みまたはオフプランユニットの再販であるセカンダリーマーケットです。
各市場には独自の経済があります：開発者が資金提供する手数料、攻撃的なマーケティング、支払いプラン、初期段階の投資家によるフリッピングがプライマリーマーケットを支配します。セカンダリーマーケットは、交渉取引、買い手が支払う手数料、ポータル主導の露出、実際の需給による価格発見に依存しています。
すべての投資家は最終的にセカンダリーマーケットを通じて退出するため、両方のセグメントを理解することは、価格インテリジェンス、リスク管理、タイミングの決定にとって不可欠です。
ドバイ不動産市場セグメントの理解：実際に現実を反映する新しいフレームワーク
古いモデル：オフプラン対準備済み物件
これまでの数年間、ドバイのアナリスト、エージェント、投資家は市場を二つのバケツに分けてきました：
これは単純に見えましたが、間違っていました。
オフプラン物件は引き渡し前に何度も販売されることがあるため、典型的な初回販売のようには振る舞いません。
開発者からの初回販売のインセンティブ構造、手数料、マーケティングの圧力、供給のダイナミクスは、オフプランの所有者がオープンマーケットで再販するのとはまったく異なります。
このため、古いセグメンテーションは混乱を引き起こし、誤解を招く比較や市場パフォーマンスに関する不正確な結論を生むのです。
新しい現実：プライマリーマーケット対セカンダリーマーケット（DXBinteractの2024年フレームワーク）
2024年以降のプライマリーマーケット（初回販売）
開発者から買い手への直接の取引です。
セカンダリーマーケット（再販）
準備済みまたはオフプランの物件が既存の所有者から新しい買い手に販売されるすべての取引です。
このセグメンテーションは、ドバイの実際のインセンティブ、マーケティングの力、価格行動に合致しています。
プライマリーマーケット：テーマ、ダイナミクス、投資家への影響
1. 手数料とインセンティブは開発者主導
- 開発者が手数料を支払います。
- 通常は2%以上です。
- これにより、エージェントはプライマリーのプロジェクトを売る傾向があります。
投資家のポイント：
開発者が資金提供する手数料は、エージェントがプライマリーの在庫を強く推奨することを意味します。時にはそのコミュニティの再販パフォーマンスに関係なく。
2. 攻撃的な供給と大規模なマーケティング
- 大規模な在庫と頻繁な販売開始
- 有料広告、インフルエンサーキャンペーン、ソーシャルメディアの支配
- 厳選された展示ユニットと感情的なブランディング
これが意味すること：
プライマリーマーケットは、特に簡単なエントリーポイントを求める投資家を大量に引き付けるように設計されています。
3. 支払いプラン + 引き渡しの遅延
- 柔軟な支払い構造
- 手頃な価格を高める分割払いモデル
- 引き渡しリスク：遅延の可能性
投資家への影響：
魅力的なエントリーですが、開発者の信頼性とセカンダリーマーケットの吸収について調査が必要です。
4. 引き渡し前の強いROI、しかし流動性リスクあり
- 多くの投資家が引き渡し前にフリップし、小さな資本預金が大きな比率の利益を生むことがあります。
- しかし、投資家がデフォルトしたり迅速な流動性を必要とした場合、元の価格（OP）を下回って売却する可能性があります。
投資家への影響：
流動性サイクルを理解してください。すべてのプロジェクトが同じように振る舞うわけではありません。
5. プライマリーエージェントは再販を扱うことがほとんどない
プライマリーマーケットの販売担当者は通常：
- 視察を扱わない
- 再販の交渉をしない
- 譲渡プロセスを管理しない
- 高い労力を要する再販作業には向いていない
重要な洞察：
投資家は、自分の物件を後に売却するためにプライマリーマーケットのエージェントに頼るべきではありません。
あなたの再販出口は全く異なるエコシステムで起こります。
セカンダリーマーケット：真の価格発見が行われる場所
1. 準備済みとオフプランの両方を含む
これは最も誤解されているポイントです。
再販されるオフプランユニットはプライマリーマーケットの一部ではありません。
それはセカンダリーマーケットの資産として振る舞います。
2. 手数料構造
- 通常、買い手が支払う2%
- 売り手は通常何も支払わない
- インセンティブ主導ではなく、パフォーマンス主導
3. 高い取引の努力
セカンダリーエージェントは以下を扱います：
- 複数の視察
- 価格戦略
- オファー交渉
- 契約ドラフト作成
- 信託事務所での譲渡
- モーゲージ調整（ある場合）
これは本物のブローカー業務です。
より要求されますが、開発者ではなく市場が価値を設定するため、より透明です。
4. ポータルを通じたマーケティング
セカンダリーエクスポージャーは主に以下から来ます：
感情的なマーケティングは少なく、データに基づいた比較が多いです。
5. すべての投資家が最終的に売却する場所
あなたの資産が以下のいずれであっても：
あなたの出口はほぼ常にセカンダリーマーケットを通じてです。
これが、プライマリーダイナミクスだけに依存することが危険な理由です。将来の再販価格の現実を無視しています。
オフプラン対準備済みが投資家を誤解させる理由
理由は以下の通りです：
- オフプランは両方の市場に現れます。
- 準備済みは一つの市場にしか現れません。
- インセンティブと手数料は劇的に異なります。
- 価格の振る舞いが異なります。
- 流動性サイクルが異なります。
- リスクが異なります。
- 感情とデータが異なります。
- マーケティング環境が異なります。
したがって、オフプラン対準備済みを比較することは、リンゴとオレンジを比較することです。
ドバイが実際にどのように機能するかを反映する唯一のセグメンテーションは：
プライマリーマーケット対セカンダリーマーケット。
なぜDXBinteractがこのフレームワークを導入したのか
ドバイは世界で最も急速に進化している不動産市場の一つであり、投資家は以下を分析するためのよりクリーンで論理的な方法を必要としていました：
- 価格設定
- 供給
- 流動性
- 市場サイクル
- 出口戦略
- リスク
- 利回り圧縮
- 投資家の行動
このセグメンテーションは投資家に明確さを提供し、古い分類から引き出された誤った結論を防ぎます。
実践的な投資家へのアドバイス
- プライマリーを購入する場合は、デポジットを支払う前にそのコミュニティのセカンダリーマーケットを調査してください。
- フリップを計画している場合は、DXBinteractを通じて再販吸収率を追跡してください。
- ホールドを計画している場合は、開発者の主張ではなく、セカンダリー在庫に基づいて賃貸需要を計算してください。
- プライマリーマーケットのエージェントが後にあなたの物件を売却することを期待しないでください。再販の専門家を選んでください。
行動を呼びかける
- DXBinteractを使用して、意思決定を行う前にプライマリーおよびセカンダリーの価格トレンドを監視してください。
- プライマリーの販売を購入する前に、fäm Propertiesから再販出口戦略の相談をリクエストしてください。
- DXBadvancedに登録して、ドバイのコミュニティ全体のより深いセグメンテーション分析を受け取ってください。
よくある質問
1. なぜもはやオフプラン対準備済みを使用できないのですか？
オフプラン物件は両方の市場に現れるからです。再販オフプランユニットはプライマリーマーケットのように振る舞いません。
2. プライマリーマーケットはより良いROIを提供しますか？
特に引き渡し前のフリップでは可能ですが、タイミング、開発者ブランド、セカンダリーマーケットの流動性に完全に依存します。
3. プライマリーマーケットの手数料は本当に高いですか？
はい。開発者は通常、より高い手数料を支払います。これがエージェントのインセンティブを形成します。
4. なぜプライマリーマーケットのエージェントは再販を避けるのですか？
再販は視察、交渉、譲渡管理、時間を必要とします。それはまったく異なるスキルセットです。
5. 投資家はどの市場に焦点を当てるべきですか？
両方です。プライマリーマーケットで入りますが、セカンダリーマーケットで退出します。再販市場を無視することは大きな投資家の間違いです。