方法論、包括基準、および市場の整合性基準

不動産市場において、データの整合性は分析の信頼性を決定します。

ドバイも例外ではありません。取引記録には、必ずしも真の市場活動を示さない複数の法的登録が含まれています。DXBinteractでは、報告書が膨らんだ行政数字ではなく、真の供給、需要、価格発見のダイナミクスを反映するよう、厳格な方法論を適用しています。

この記事では、DXBinteractの市場報告書内での取引の分類、含有、表示に関する原則を概説します。

1. モーゲージ取引: 売買と融資活動の分離

ドバイで銀行融資を利用して不動産を購入する際には、2つの法的に異なる登録が行われます：

1. 全購入価格で記録される売買取引。
   
   

2. 融資額で記録されるモーゲージ登録。
   
   

市場分析の観点から、売買取引のみが需要、価格力、および買い手と売り手の間の資産移転を反映します。モーゲージ登録は市場評価ではなく、融資構造を示しています。

したがって、DXBinteractでは、売上ボリュームと売上価値の指標に売買取引のみを含めています。モーゲージ登録は、分析の明確さを保つために、モーゲージセクションで別途報告されます。

2. モーゲージの借り替え: 市場移転のない融資

不動産所有者は、所有している資産に対してモーゲージを登録することができますが、所有権の変更はありません。このような場合、買い手も売り手もおらず、マーケティングプロセスや価格発見もありません。

これらの取引は市場取引ではなく、資本レバレッジのイベントを示しています。このため、借り替えモーゲージは売上報告から除外され、モーゲージセクションにのみ表示されます。

3. ギフト移転: 市場活動メトリクスからの除外

ギフト移転は法的に記録された取引ですが、交渉された市場活動を示していません。価格発見、競争入札、代理店参加、または市場露出はありません。

このような移転を売上メトリクスに含めると、取引数が人工的に膨らみ、市場の速度指標が歪むことになります。

DXBinteractは、記録された活動が真の買い手と売り手の市場関与を反映することを保証するために、ギフト移転を売上ボリュームと売上価値の報告から除外しています。

4. プロットとヴィラの分類調整

ドバイ土地局の権利書は、建設されたヴィラを「プロット」の法的カテゴリーとして分類することがよくあります。これは土地登記の観点からは技術的に正しいですが、この分類は資産クラス分析を歪める可能性があります。

DXBinteractは、広範な市場知識と現地での検証を活用して、これらのプロパティを通常はプロットではなくヴィラに機能的な資産カテゴリーに再分類します。

この調整により、資産クラスのパフォーマンス分析が登録コーディングの慣習ではなく、実際の建設在庫を反映します。ヴィラの吸収、価格、利回りを分析する投資家は、行政のラベルではなく正確な資産セグメンテーションを必要とします。

5. 取引サイズと物理的な不動産サイズ

DXBinteractは、取引サイズを表示しますが、必ずしも完全な物理的な不動産サイズを示すわけではありません。

分割所有権が存在する場合、移転されたシェアのみが取引サイズとして記録されます。たとえば、2つの当事者が所有する1,000平方フィートの不動産が部分的に販売され、50％のシェアが移転されると、記録された取引サイズは500平方フィートになります。

この方法論は、資産の総建設面積ではなく、実際の経済的取引を反映します。

その結果、投資家とブローカーは、絶対的な取引価格だけでなく、平方フィートあたりの価格メトリクスも評価する必要があります。取引サイズは評価の解釈に直接影響を与えます。

6. クロージングコスト統合トグル

取引ページには、アクティブにすると推定クロージングコストが記録された購入価格に追加されるトグルがあります。これにより、ユーザーは契約価値だけでなく、総取得コストを評価できます。

一般的な市場構造は次のとおりです：

プライマリ市場: 約4％のDLD登録手数料（一般にOqood手数料と呼ばれます）。
再販市場: 約6％（通常は4％のDLD移転手数料と2％の代理店手数料で構成されています）。

受託者オフィスの手数料は、DXBinteractのクロージングコスト計算には含まれていません。

この機能は、投資家に「すべて込みの取得コスト」の観点を提供し、より正確なリターンと利回り分析をサポートします。

7. 含有および除外のまとめ

DXBinteractの売上報告には、検証されたDLDの直接販売取引と、全購入価格で記録されたDIFCの販売取引が含まれています。

売上報告には、モーゲージ登録、借り替えローン、ギフト移転は含まれていません。

モーゲージ報告には、購入関連のモーゲージと借り替え活動が含まれますが、売上データとは分析的に分離されています。

結論: データの規律が市場基準として

すべての登録取引が市場活動を表すわけではありません。モーゲージは売買ではありません。ギフト移転は価格発見ではありません。登記分類が常に正確な資産カテゴリーであるとは限りません。物件の全サイズが必ずしも売買されたサイズとは限りません。

DXBinteractでは、取引データはフィルタリングされ、構造化され、真の市場ダイナミクスを反映するように提示されます。この方法論により、報告されたボリューム、価値、および平方フィートあたりの価格メトリクスが実際の経済的取引と一致することが保証されます。

真剣な投資家、開発者、市場参加者にとって、明確さはオプションではなく、基盤となるものです。