1. 市場の概観

ドバイの不動産市場は2025年に強い上昇を続け、最初の3四半期で総売上高は4995億AEDに達しました。前年比で33%の素晴らしい増加です。

販売量は158,300件の取引に達し（前年比+21%）、平均価格は1平方フィートあたり1600AEDに8%上昇しました。

データは、オフプランと既存物件の両方において需要が非常に強いことを確認しています。これは、投資家の信頼、人口増加、そして多様な買い手層によって支えられています。

2. セグメントの内訳

オフプラン（初回販売）市場

• 販売価値: 3242億AED（前年比+33%）
• 取引数: 10.86万件（前年比+26%）
• 平均価格: 1,700 AED/平方フィート（前年比+5%）

オフプラン販売は、ドバイ全体の市場シェアを支配し続けており、開発者の新規プロジェクトの立ち上げと、ドバイ南部、JVC、およびワディ・アル・サファ5などの新興地域での強い吸収力を反映しています。

再販市場

• 販売価値: 1753億AED（前年比+31%）
• 取引数: 4.97万件（前年比+11%）
• 平均価格: 1,500 AED/平方フィート（前年比+11%）
• キャピタルゲイン: 560億AED（前年比+66.6%）

二次市場は、限られた既存在庫とJVC、ドバイマリーナ、ビジネスベイにおけるプレミアムコミュニティの需要によって、印象的なキャピタルアプリシエーションを提供しました。

モーゲージ活動

• 総価値: 1325億AED
• 取引数: 3.8万件（前年比+29%）
• 平均ローン対価値（LTV）: 72.6%（前年比-5.5%）

モーゲージ取引は増加しましたが、平均LTV比率は減少しています。これはエンドユーザーや投資家からのより高い自己資本の拠出を示唆しており、裕福な買い手や現金を多く持つ国際投資家に一致しています。

3. 供給と開発のトレンド

• 新規ユニットの発表（YTD）: ≈118,500（2024年とほぼ横ばい）
• 開発業者: 2,061
• エージェンシー: 9,003
• アクティブエージェント: 30,332

ドバイは、2年連続で新規プロジェクトの発表において記録的な年を記録しました。開発業者は特にヴィラコミュニティや手頃な価格のアパートクラスターにおいて攻撃的です。
この供給の拡大は信頼の兆候ですが、2026年に向けての吸収率の注意深い監視も必要です。

4. 2025年のトップパフォーマンスエリア

アパート – オフプラン

1. ジュメイラ・ビレッジ・サークル（JVC） – 明確な市場リーダー
2. ビジネスベイ – 新プロジェクトの強い増加
3. ワディ・アル・サファ5 – 急成長するホットスポット
4. ドバイ南部 – 中所得層の需要を捉える
5. ジャバル・アリ・ファースト – 安定した成長

アパート – 再販

1. JVC – 支配的な再販ボリューム
2. ドバイマリーナ – 成熟した安定性
3. ビジネスベイ – 高い回転率
4. ダウンタウン・ドバイ – 2024年の記録後の若干の減速
5. アル・メルカド – 新たな関心

ヴィラ – オフプラン

1. アル・イレイシス1 – 最高の吸収率を誇るトップパフォーマー
2. アル・ユフラ1 – 一貫した勢い
3. マディナット・ヒンド4 – 穏やかな回復
4. ドバイ投資パーク第二 – 需要の高まり
5. ワディ・アル・サファ5 – 回復力のあるトレンド

ヴィラ – 再販

1. ワディ・アル・サファ5
2. アル・イレイシス1
3. アル・ヘビア第5
4. ドバイ南部
5. アル・ユフラ1

5. 市場の洞察

• 再販の収益性が急上昇中: キャピタルゲインが前年比67%アップし、流動性の高い二次市場と成熟したコミュニティでの迅速な再販を反映しています。
• 開発業者は楽観的: 118Kを超えるユニットが2年連続で発表され、持続的な需要への信頼を示しています。
• エンドユーザーの融資が進化: モーゲージ取引が増加していますが、LTV比率は低下しており、より健全な借入習慣を示しています。
• グローバルな投資家の流入: ドバイは、欧州、アジア、GCCからの富の移住を引き続き惹きつけています。
• マイクロ市場の多様化: ダウンタウンやマリーナといった主要エリアは安定化している一方で、周辺地域は二桁成長を見せています。

6. 2025年第4四半期以降の見通し

ドバイの不動産市場は、2025年末までに年間売上高が6500億AEDを超える見込みで、またしても記録的な年を迎えることになります。

• 短期的: オフプラン販売と強い外国資本流入によって持続的な勢いが続く。
• 中期的リスク: 外側のコミュニティでの供給過剰と、グローバルな流動性の引き締め。
• 機会: ドバイ南部、アル・イレイシス1、ワディ・アル・サファ5などの成長が著しい地域は、投資家にとって魅力的なエントリーポイントを提供し続けています。

重要なポイント

ドバイの不動産市場は、国際的な需要、コントロールされたレバレッジ、安定した価格成長に支えられ、健全な拡張段階にあります。
開発者が記録的な立ち上げを推進する一方で、エンドユーザーと投資家の両方からの購買意欲が新しい在庫を吸収し続けています。
2025年の全体的な見通しは非常に楽観的で、データは2026年までの持続的な成長の勢いを支持しています。