ドバイの賃貸市場は利益を生むが、手続きが必要です。構造が不適切だと、システムは遅く高くなります。
以下は、ドバイのすべての家主が従うべき10の重要なルールです。
1. 小切手の数を制限してデフォルトリスクを減らす
小切手が多いほど、リスクが増します。
2020年の連邦法令第14号に従い、大半の不渡り小切手は刑事事件ではなく民事問題として扱われます。つまり、回収には時間がかかります。
賃貸小切手が不渡りになった場合：
- 正式な請求を発行する
- 法的通知を送る
- 賃貸紛争センターに訴訟を提出する
- 裁判手続きを待つ
これは即時の立ち退きではありません。
ベストプラクティス：
- 1～4つの小切手を好む
- 入居者の収入の安定性を確認する
- すべての小切手を前もって集める
2. 家賃金額以上の基準で入居者を審査する
高い家賃の提示は、低リスクを意味しません。
契約前に：
- エミレーツIDのコピー
- 給与証明書
- 法人の場合は会社の営業許可証
- 可能であれば前の家主からの推薦
ドバイには現在、中央集権的な公的入居者信用システムはありません。審査はあなたの責任です。
3. サブリースを厳格に禁止する、ここで家主が困ることが多い
これは理論的な話ではありません。実際に起こります。
例：
- オーナーは年間90,000 AEDで物件を賃貸し、2つの小切手で契約。
- 入居者は70,000 AEDでサブリースし、1つの小切手。
- 入居者は前払いでお金を集める。
- 入居者は家主への支払いを停止。
- 入居者は姿を消す。
- サブ入居者は誰かにお金を支払っているため、立ち退きを拒否。
さて、あなたが直面するのは：
- 法的紛争
- 失われた家賃
- 複雑な立ち退き
- 時間の損失
ドバイの賃貸法の下では、家主の書面による同意なしにサブリースは禁止されています。
明確な条項を追加してください：
「サブリース、短期賃貸、またはバケーションホームの運営は、家主の事前の書面による承認なしには厳格に禁止されます。」
違反した場合は、すぐに賃貸紛争センターに申し立てをしてください。
待たないでください。遅延はあなたの立場を弱くします。
4. 物件をプロフェッショナルに提示する
入居者は瞬時に判断します。
必要に応じて再塗装します。
徹底的に清掃します。
エアコンを整備します。
目に見える欠陥を修理します。
良好な状態は良好な入居者を惹きつけます。
5. すべての契約をEjariに登録する
すべての賃貸契約はEjariに登録する必要があります。
Ejariがないと：
- 入居者はユーティリティを有効化できない
- 法的執行が弱くなる
- 紛争の申し立てが複雑になる
このステップを省略してはいけません。
6. 鍵の引き渡し前にDEWAと冷却を移転する
ユーティリティは入居者名義にする必要があります。
ドバイ電力水道公社にて有効化を確認します。
地区冷却が適用される場合は、エミレーツ中央冷却システム公社にて移転を確認します。
移転がない場合、鍵は渡しません。
7. 状態を写真とインベントリで記録する
引き渡し前にタイムスタンプ付きの写真を撮ります。
家具付きユニットのためにインベントリを準備します。
入居者に確認のサインをもらいます。
ほとんどのデポジット紛争は、悪い文書化のために失敗します。
8. 公正な返還条件条項を含める
次の条項を追加します：
「入居者は、通常の摩耗を除いて、受け取った物件と同じ状態で返却するものとします。」
裁判所は通常の劣化を認めます。合理的であるべきです。
9. 2つの種類の法的通知の違いを理解する
多くの家主がこれを混同します。
A. 不渡り小切手に対する法的通知
これは、入居者が家賃を支払わない場合に適用されます。
手続き：
- 正式な支払い請求を発行する
- 解決のための時間を与える
- 賃貸紛争センターに訴訟を提出する
ここでは12ヶ月の通知は必要ありません。
これは支払いデフォルトの執行です。
B. 売却または個人的使用のための12ヶ月の公証立ち退き通知
次の場合、立ち退きを希望する場合：
- 物件を売却する計画がある
- 個人的に使用するか、第一親等の親族のために使用したい
次のことをしなければなりません：
- 公証された12ヶ月の通知を送る
- 公証人または登録郵便で届ける
- 理由が正当であることを確認する
WhatsAppは無効です。
不適切な通知は自動的に訴訟が却下されます。
10. RERAの家賃増加ルールに従う
家賃の増加は、次の賃貸指数に基づきます：
不動産規制庁
ルール：
- 期限前90日の書面通知
- 公式な賃貸指数に準拠する必要がある
- 90日を逃すと、増加権を失う
違法な増加は却下されます。