Il mercato immobiliare di Dubai continua la sua serie di record fino al Q3 2025, bilanciando una forte domanda di proprietà in fase di progettazione con un crescente appetito per le proprietà pronte. Con una fiducia degli investitori sostenuta, un'espansione robusta delle infrastrutture e politiche governative lungimiranti, la città rimane una delle destinazioni immobiliari più resilienti e redditizie al mondo.
Panoramica del Mercato: Domanda Record, Maturità Strategica
Dubai ha registrato oltre 145 miliardi di AED in transazioni nel Q3 2025, portando il volume totale dall'inizio dell'anno oltre i 430 miliardi di AED, con un aumento di quasi il 25% rispetto all'anno precedente. Le proprietà in fase di progettazione hanno mantenuto il dominio, rappresentando circa il 70% di tutte le vendite, mentre i costruttori hanno accelerato i lanci in comunità prime ed emergenti. Anche le vendite di proprietà pronte si sono rafforzate—particolarmente nei segmenti di lusso come Palm Jumeirah, City Walk, Dubai Hills Estate e Downtown Dubai—mentre gli investitori cercavano rendimenti da affitto stabili e occupazione immediata.
Tendenze dei Prezzi & Rendimenti
Il prezzo medio per metro quadrato è aumentato del 6-8% su base annua nei segmenti pronti e del 10-12% nei lanci in fase di progettazione. I rendimenti da affitto sono rimasti sani, con una media del 6,7-7,5% per gli appartamenti e del 4,5-5,2% per le ville. Gli investitori continuano a preferire progetti che offrono piani di pagamento a lungo termine (60/40 o 70/30) e flessibilità post-consegna, mentre gli utenti finali si concentrano su comunità lifestyle con buone prospettive di rivendita.
Prospettive di Offerta: Consegne 2026 e Bilanciamento del Mercato
Circa 61.800 unità sono in costruzione per il 2026, ma solo circa il 21% sono completate al 75%—indicando che la reale consegna sarà probabilmente più vicina a 40.000 unità. Questo ritmo controllato previene l'eccesso di offerta, sostenendo la crescita dei prezzi e l'apprezzamento del capitale in tutti i sottomercati premium.
Comunità ad alto impatto in arrivo:
- City Walk Fase 2 – residenze di lusso a bassa altezza; inventario limitato
- Palm Jebel Ali – ridefinito “nuovo prime” con 91 km di spiaggia
- Dubai Hills Vista & The Valley Fase 2 – cluster di ville e townhouse
- Dubai Creek Harbour & espansione JVC – hub di investimento di medio livello
Metriche di Assorbimento & Previsione Futura
Il tasso di assorbimento misura quanto velocemente l'inventario disponibile viene venduto o affittato in un dato periodo—un indicatore critico della salute del mercato. I rapporti sottostanti indicano che il mercato di Dubai sta assorbendo l'offerta a un ritmo in miglioramento—la domanda rimane sana, mentre i costruttori mantengono programmi di rilascio misurati.
Domanda e Offerta a Lungo Termine 2026–2030
La crescita della popolazione, i flussi di investimenti stranieri e l'espansione degli incentivi per il Golden Visa continuano a guidare una domanda sostenibile. Anche con un numero stimato di 1 milione di unità residenziali entro il 2026, la crescita della popolazione di Dubai (~3% all'anno) e le tendenze globali di rilocalizzazione supportano un equilibrio per tutto il decennio. Si prevede che l'assorbimento salga verso il ~69% entro il 2030.
Politica, Infrastruttura & Fiducia degli Investitori
Le riforme strategiche di Dubai continuano a alimentare la domanda: Golden Visa per investimenti immobiliari di oltre 2 milioni di AED, strutture di holding per la gestione degli asset, aggiornamenti RTA (inclusi prolungamenti della metropolitana che migliorano l'accesso a MBR City, JVC e Dubai Creek Harbour), e l'Agenda Economica D33 insieme all'espansione della proprietà gratuita per i cittadini stranieri. Insieme, questi elementi rafforzano l'immagine di Dubai come un rifugio sicuro a livello globale: reddito esente da tasse, alta trasparenza tramite l'ecosistema digitale del DLD fornito da DXB Interact e stabilità della valuta AED/USD.
Prospettive: I Prossimi 12 Mesi
Il Q4 2025–Q4 2026 vedrà Dubai evolversi da una crescita record a una sostenibilità strategica. Aspettati un apprezzamento moderato dei prezzi (+5-8%) nella maggior parte delle aree, con City Walk, Palm Jebel Ali e Dubai Hills Estate che guidano i guadagni di capitale. La combinazione di inventario pronto limitato, nuova offerta di lusso e politiche favorevoli agli investitori assicura che la domanda supererà l'offerta a breve termine fino al 2026.
Considerazioni Finali
Dubai rimane un benchmark globale per investimenti sicuri e ad alto rendimento, orientati allo stile di vita. Se stai valutando opportunità per l'idoneità al Golden Visa, rendimenti da affitto elevati o crescita del capitale a lungo termine, ora è il momento di agire—prima che la prossima ondata di offerta del 2026 colpisca il mercato.
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