Per anni, agli investitori di Dubai è stato detto la stessa cosa:
“Gli appartamenti in hotel non possono ottenere l'Ejari.”
Questa affermazione non è sempre vera — e ha costato ai proprietari mesi di reddito da affitto, ridotto la domanda degli inquilini e costretto molti proprietari nel mercato degli affitti brevi anche quando non lo volevano.
Ecco la vera regola:
Se la tua unità di appartamento in hotel non opera con servizi alberghieri, puoi richiedere l'approvazione dal Dipartimento della Terra di Dubai (DLD) per consentire la registrazione dell'Ejari.
E una volta che il DLD conferma lo stato dell'unità con il Dipartimento dell'Economia e del Turismo di Dubai (DET), l'Ejari può essere abilitato.
Questa guida spiega esattamente come funziona, chi è idoneo, cosa blocca l'Ejari e come gli investitori dovrebbero proteggersi prima di acquistare.
Perché l'Ejari è importante per i proprietari di appartamenti in hotel
L'Ejari non è solo “un certificato.”
A Dubai, l'Ejari fa la differenza tra:
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attrarre inquilini aziendali vs. perderli
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affittare in settimane vs. rimanere vuoti per mesi
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affittare a prezzo di mercato vs. scontare a causa di una domanda limitata
Molti inquilini richiedono l'Ejari per motivi pratici come:
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conformità al contratto di locazione
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processi di residenza
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requisiti di prova dell'indirizzo
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documentazione di affitto a lungo termine
Quindi, quando un proprietario è bloccato dall'Ejari, l'unità diventa più difficile da affittare a lungo termine — ed è qui che inizia il dolore per l'investitore.
Il vero problema: “Appartamento in hotel” è un titolo… Non sempre un'operazione
Dubai ha migliaia di unità legalmente etichettate come appartamenti in hotel, ma in realtà, funzionano come normali appartamenti residenziali.
L'errore del mercato è assumere che il titolo da solo decida l'Ejari.
Non è così.
Ciò che decide realmente l'Ejari è se la tua unità è trattata come parte di un'operazione alberghiera, il che significa:
Unità di appartamenti in hotel che di solito vengono bloccate
Se la tua unità è collegata a uno dei seguenti, l'Ejari è tipicamente limitato:
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servizi alberghieri (pulizia, concierge, biancheria, operazione in stile reception)
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rotazione di ospiti a breve termine
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inventario controllato da un operatore
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licenze in stile casa vacanza o attività turistiche
Unità di appartamenti in hotel che possono essere approvate per l'Ejari
L'Ejari è spesso possibile quando:
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l'unità è controllata dal proprietario
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l'unità è affittata a lungo termine (tipica locazione di 1 anno)
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l'unità non include servizi alberghieri
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l'unità non opera come prodotto di affitto turistico
Questa è la categoria che la maggior parte degli investitori non sa esistere — ed è esattamente dove si inserisce la tua esperienza.
Il percorso nascosto: come i proprietari ottengono l'Ejari per gli appartamenti in hotel
Se la tua unità è bloccata nel sistema, la soluzione non è discutere con agenti, fiduciari o digitare cose a caso nel portale.
Il percorso corretto è:
Passo 1: Contattare il DLD per l'approvazione dell'Ejari per "Appartamento in hotel"
I proprietari possono richiedere l'autorizzazione al DLD per abilitare l'Ejari per la loro unità di appartamento in hotel.
Hai menzionato il percorso pratico che molti proprietari usano:
hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae
Passo 2: Il DLD verifica lo stato dell'unità con il DET
Il DLD verifica la classificazione e lo stato operativo dell'unità con il Dipartimento dell'Economia e del Turismo di Dubai (DET).
Questo passo è cruciale perché il DET regola l'inventario turistico e alberghiero.
Passo 3: Una volta approvato, l'Ejari diventa possibile
Dopo l'approvazione, l'unità è autorizzata a procedere con la registrazione standard dell'Ejari.
Perché questo è un grosso problema (e perché il mercato non lo sa)
Questo argomento non è ampiamente discusso perché:
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la maggior parte degli agenti non si occupa di conformità
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la maggior parte degli investitori presume che la risposta sia semplicemente “no”
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i progetti di appartamenti in hotel vengono spesso venduti come “prodotti di investimento”, ma le realtà degli affitti non vengono spiegate
Quindi i proprietari scoprono solo il problema dopo l'acquisto — quando cercano di affittare l'unità e si rendono conto:
“Non posso registrare l'Ejari... quindi non posso affittarlo all'inquilino che voglio.”
Non è un piccolo inconveniente.
È un colpo diretto al rendimento.
Cosa significa questo per gli investitori (rendimento, vacanza e valore di uscita)
Se la tua unità non può ottenere l'Ejari, perdi immediatamente una grande parte del mercato degli inquilini a lungo termine — specialmente:
Questo crea 3 conseguenze per gli investitori:
1) Maggiore rischio di vacanza
Potresti aspettare più a lungo per il “giusto” inquilino.
2) Pressione sui prezzi
Per compensare la domanda limitata, alcuni proprietari abbassano l'affitto.
3) Impatto sulla rivendita
Un'unità che non può fare Ejari è meno attraente per gli utenti finali e gli investitori a lungo termine.
Ecco perché questo argomento non è “tecnico.”
È finanziario.
Errori comuni che i proprietari fanno (e come evitarli)
Errore 1: Assumere che l'unità sia automaticamente idonea
Anche se il tuo edificio sembra residenziale, il sistema potrebbe comunque classificarlo diversamente.
Errore 2: Elencare l'unità prima di confermare l'idoneità all'Ejari
Questo fa perdere tempo e brucia potenziali inquilini.
Errore 3: Mescolare strategie di soggiorno breve e lungo termine
Se l'unità è utilizzata come una casa vacanze, diventa più difficile giustificare il trattamento di affitto a lungo termine.
Errore 4: Acquistare senza la dovuta diligenza
Prima di acquistare un'unità di appartamento in hotel, gli investitori dovrebbero confermare:
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è possibile ottenere l'Ejari?
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l'unità ha servizi alberghieri?
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c'è un operatore che controlla l'inventario?
Un semplice elenco di controllo per gli investitori (prima di acquistare)
Se stai acquistando un'unità di appartamento in hotel a Dubai, fai queste domande prima di pagare:
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Questa unità può essere affittata con un contratto di locazione di 1 anno?
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L'Ejari è consentito per questo edificio?
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L'unità è legata a servizi alberghieri?
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C'è un accordo di gestione che controlla l'uso degli affitti?
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Il proprietario può rinunciare all'operazione alberghiera?
Se il venditore non può rispondere chiaramente, consideralo un rischio.
FAQ:
Gli appartamenti in hotel a Dubai possono ottenere l'Ejari?
Sì, in alcuni casi. Se l'unità non include servizi alberghieri ed è trattata come un'attività di affitto a lungo termine, il DLD può approvare l'Ejari dopo aver confermato lo stato con il DET.
Perché alcune unità di appartamenti in hotel vengono bloccate dall'Ejari?
Perché sono trattate come inventario alberghiero o unità di affitto in stile turistico, non come beni di locazione residenziale.
Qual è il processo di approvazione per l'Ejari in un appartamento in hotel?
I proprietari possono contattare il DLD per l'approvazione, il DLD verifica lo stato dell'unità con il DET e, una volta approvata, l'unità diventa idonea per la registrazione dell'Ejari.
Il titolo di proprietà che dice “appartamento in hotel” blocca automaticamente l'Ejari?
Non sempre. La classificazione operativa è più importante delle parole sul titolo.
Questo problema è comune a Dubai?
Sì — ed è uno dei temi di conformità più fraintesi per gli investitori nei progetti di appartamenti serviti e in hotel.
Parola finale: Questo non è un “piccolo dettaglio,” è un problema di rendimento
Il segmento degli appartamenti in hotel di Dubai può essere redditizio — ma solo se gli investitori comprendono la differenza tra:
Un prodotto alberghiero
vs.
Un bene di locazione a lungo termine
Se la tua unità è il secondo tipo (senza servizi alberghieri), l'Ejari non è una fantasia — è raggiungibile, e il percorso di approvazione del DLD è la chiave.
Se possiedi un'unità di appartamento in hotel e vuoi affittarla a lungo termine, conferma l'idoneità all'Ejari prima di elencare l'unità. Risparmia tempo, protegge il tuo affitto richiesto e previene il collasso dell'affare con inquilini seri.