Il mercato degli affitti di Dubai è redditizio, ma è procedurale. Se non si struttura correttamente, il sistema diventa lento e costoso.
Di seguito sono riportate le 10 regole fondamentali che ogni proprietario a Dubai deve seguire.
1. Limitare il Numero di Assegni per Ridurre il Rischio di Inadempienza
Più assegni significano maggiore esposizione.
Secondo il Decreto Federale Legge n. 14 del 2020, la maggior parte degli assegni scoperti è trattata come una questione civile, non come un caso penale. Ciò significa che il recupero richiede tempo.
Se un assegno per l'affitto è scoperto:
- Emetti una richiesta formale
- Invia una notifica legale
- Presenta un caso al Centro per le Controversie di Affitto
- Aspetta il processo in tribunale
Questo non comporta un'immediata sfratto.
Pratica migliore:
- Preferisci da 1 a 4 assegni
- Controlla la stabilità del reddito del locatario
- Raccogli tutti gli assegni in anticipo
2. Controlla il Locatario Oltre l'Importo dell'Affitto
Un'offerta di affitto elevata non significa un rischio basso.
Prima di firmare:
- Copia della carta d'identità degli Emirati
- Certificato di stipendio
- Licenza commerciale dell'azienda, se aziendale
- Riferimento dal precedente proprietario, se possibile
Attualmente a Dubai non esiste un sistema di credito pubblico centralizzato per i locatari. Il controllo è tua responsabilità.
3. Vietare Strettamente il Subaffitto, Qui è Dove i Proprietari Vengono Bruciati
Non è teorico. Questo succede.
Esempio di caso:
- Il proprietario affitta la proprietà per 90.000 AED all'anno, 2 assegni.
- Il locatario la subaffitta per 70.000 AED, un assegno.
- Il locatario raccoglie il denaro in anticipo.
- Il locatario smette di pagare il proprietario.
- Il locatario scompare.
- Il sub-locatore rifiuta di liberare l'immobile perché ha pagato qualcuno.
Ora ti trovi ad affrontare:
- Controversia legale
- Affitto perso
- Sfratto complesso
- Perdita di tempo
Secondo la legge sugli affitti di Dubai, il subaffitto è vietato senza il consenso scritto del proprietario.
Aggiungi una clausola chiara che affermi:
“Il subaffitto, l'affitto a breve termine o l'operazione di casa vacanza è rigorosamente vietato senza l'approvazione scritta preventiva del proprietario.”
Se violato, presenta immediatamente un reclamo presso il Centro per le Controversie di Affitto.
Non aspettare. Il ritardo indebolisce la tua posizione.
4. Presenta la Proprietà in Modo Professionale
I locatari giudicano istantaneamente.
Rivernicia se necessario.
Fai una pulizia profonda.
Servizio dell'aria condizionata.
Ripara i difetti visibili.
Una migliore condizione attrae migliori locatari.
5. Registra Ogni Contratto in Ejari
Tutti i contratti di locazione devono essere registrati in Ejari.
Senza Ejari:
- Il locatario non può attivare le utenze
- L'applicazione legale si indebolisce
- La presentazione di controversie diventa complicata
Non saltare mai questo passaggio.
6. Trasferisci DEWA e Raffreddamento Prima della Consegna delle Chiavi
Le utenze devono essere a nome del locatario.
Conferma l'attivazione con l'Autorità Elettrica e Idrica di Dubai.
Se si applica il raffreddamento distrettuale, conferma il trasferimento con la Emirates Central Cooling Systems Corporation.
Nessun trasferimento, nessuna chiave.
7. Documenta le Condizioni con Foto e Inventario
Fai foto con data e ora prima della consegna.
Prepara un inventario per le unità arredate.
Fai firmare il riconoscimento al locatario.
La maggior parte delle controversie sui depositi fallisce a causa di una scarsa documentazione.
8. Includi una Clausola di Restituzione in Buone Condizioni
Aggiungi la clausola:
“Il locatario restituirà la proprietà nelle stesse condizioni in cui è stata ricevuta, escluse le normali usure.”
I tribunali riconoscono il deterioramento normale. Sii ragionevole.
9. Comprendere la Differenza tra Due Tipi di Notifica Legale
Molti proprietari confondono questo.
A. Notifica Legale per Assegno Scoperto
Questo si applica quando il locatario non paga l'affitto.
Procedura:
- Emetti richiesta formale di pagamento
- Concedi tempo per risolvere
- Presenta un caso al Centro per le Controversie di Affitto
Non è richiesta una notifica di 12 mesi qui.
Questo è l'applicazione per inadempienza di pagamento.
B. Notifica di Sfratto Notarizzata di 12 Mesi per Vendita o Uso Personale
Se desideri sfrattare perché:
- Hai intenzione di vendere la proprietà
- Vuoi usarla personalmente o per un parente di primo grado
Devi:
- Inviare una notifica notarizzata di 12 mesi
- Consegnare tramite notaio pubblico o posta registrata
- Assicurati che il motivo sia genuino
WhatsApp non è valido.
Una notifica impropria equivale a un rifiuto automatico del caso.
10. Seguire le Regole di Aumento dell'Affitto di RERA
Gli aumenti dell'affitto sono regolati dall'indice di affitto dell:
Agenzia Regolatoria Immobiliare
Regole:
- Notifica scritta di 90 giorni prima della scadenza
- Deve allinearsi con l'indice di affitto ufficiale
- Se perdi i 90 giorni, perdi il diritto all'aumento
Gli aumenti illegali vengono rifiutati.