1. Aperçu du Marché

Le marché immobilier de Dubaï a poursuivi sa forte trajectoire à la hausse en 2025, enregistrant une valeur totale des ventes de 499,5 milliards AED au cours des trois premiers trimestres — une augmentation remarquable de 33 % par rapport à l'année précédente.

Le volume des ventes a atteint 158 300 transactions (+21 % par rapport à l'année précédente), tandis que le prix moyen au pied carré a augmenté de 8 % pour atteindre 1 600 AED.

Les données confirment que la demande pour les propriétés sur plan et prêtes reste exceptionnellement forte, soutenue par la confiance des investisseurs, la croissance de la population et une base d'acheteurs diversifiée.

2. Répartition par Segment

Marché sur Plan (1ère Vente)

• Valeur des ventes : 324,2 milliards AED (+33 % par rapport à l'année précédente)
• Transactions : 108,6 K (+26 % par rapport à l'année précédente)
• Prix moyen : 1 700 AED /m² (+5 % par rapport à l'année précédente)

Les ventes sur plan continuent de dominer la part de marché globale de Dubaï, reflétant les lancements continus des promoteurs et une forte absorption dans des zones émergentes comme Dubai South, JVC et Wadi Al Safa 5.

Marché de la Revente

• Valeur des ventes : 175,3 milliards AED (+31 % par rapport à l'année précédente)
• Transactions : 49,7 K (+11 % par rapport à l'année précédente)
• Prix moyen : 1 500 AED /m² (+11 % par rapport à l'année précédente)
• Plus-values : 56 milliards AED (+66,6 % par rapport à l'année précédente)

Le marché secondaire a enregistré une appréciation du capital impressionnante, soutenue par un stock limité de propriétés prêtes et une demande de communautés premium dans des zones telles que JVC, Dubai Marina et Business Bay.

Activité Hypothécaire

• Valeur Totale : 132,5 milliards AED
• Transactions : 38 K (+29 % par rapport à l'année précédente)
• Ratio de Prêt par Rapport à la Valeur (LTV) Moyen : 72,6 % (-5,5 % par rapport à l'année précédente)

Bien que les transactions hypothécaires aient augmenté, les ratios LTV moyens ont diminué, ce qui suggère des contributions en capital plus élevées de la part des utilisateurs finaux et des investisseurs, en ligne avec des acheteurs plus riches et des investisseurs internationaux disposant de liquidités importantes.

3. Tendances de l'Offre et du Développement

• Nouveaux Unités Lancées (YTD) : ≈118 500 (essentiellement stable par rapport à 2024)
• Promoteurs : 2 061
• Agences : 9 003
• Agents Actifs : 30 332

Dubaï a maintenant enregistré deux années consécutives de lancements de projets à des niveaux records. Les promoteurs restent agressifs, en particulier dans les communautés de villas et les clusters d'appartements abordables.
Ce niveau d'expansion de l'offre témoigne de la confiance mais nécessite également une surveillance attentive des taux d'absorption en vue de 2026.

4. Zones les Plus Performantes (YTD 2025)

Appartements – Sur Plan

1. Jumeirah Village Circle (JVC) – leader de marché incontesté
2. Business Bay – forte augmentation des nouveaux projets
3. Wadi Al Safa 5 – point chaud en forte hausse
4. Dubai South – capturant la demande des ménages à revenus moyens
5. Jabal Ali First – croissance stable

Appartements – Revente

1. JVC – volume de revente dominant
2. Dubai Marina – stabilité mature
3. Business Bay – forte rotation
4. Downtown Dubai – légère décélération après un record en 2024
5. Al Merkadh – intérêt émergent

Villas – Sur Plan

1. Al Yelayiss 1 – meilleur performer avec la plus haute absorption
2. Al Yufrah 1 – élan constant
3. Madinat Hind 4 – reprise modérée
4. Dubai Investment Park Second – demande croissante
5. Wadi Al Safa 5 – tendance résiliente

Villas – Revente

1. Wadi Al Safa 5
2. Al Yelayiss 1
3. Al Hebiah Fifth
4. Dubai South
5. Al Yufrah 1

5. Perspectives du Marché

• La rentabilité de la revente est en forte hausse : les plus-values ont augmenté de 67 % par rapport à l'année précédente, ce qui reflète un marché secondaire liquide et des reventes rapides dans des communautés matures.
• Les promoteurs restent optimistes : plus de 118 K unités lancées pour la deuxième année consécutive, signalant une confiance dans la demande soutenue.
• Le financement des utilisateurs finaux évolue : plus de transactions hypothécaires mais des ratios LTV plus bas montrent une discipline d'emprunt plus saine.
• Les flux d'investisseurs mondiaux : Dubaï continue d'attirer la migration de richesse en provenance d'Europe, d'Asie et du CCG grâce à son environnement sans impôt et à ses forts rendements locatifs.
• La divergence du micro-marché : des zones primaires comme Downtown et Marina se stabilisent tandis que les zones périphériques connaissent une croissance à deux chiffres.

6. Perspectives pour le T4 2025 et Au-Delà

Le marché immobilier de Dubaï est sur la bonne voie pour dépasser 650 milliards AED de ventes annuelles d'ici la fin de 2025, marquant une nouvelle année record.

• Court Terme : Dynamisme soutenu grâce aux ventes sur plan et aux forts flux de capitaux étrangers.
• Risques à Moyen Terme : Risque de surapprovisionnement dans les communautés extérieures et resserrement de la liquidité mondiale.
• Opportunités : Les zones à forte croissance comme Dubai South, Al Yelayiss 1 et Wadi Al Safa 5 continuent d'offrir des points d'entrée attractifs pour les investisseurs.

Conclusion Clé

Le marché immobilier de Dubaï reste en phase d'expansion saine, soutenue par la demande internationale, un effet de levier contrôlé et une croissance stable des prix.
Alors que les promoteurs poussent à des lancements records, l'appétit des acheteurs — tant des utilisateurs finaux que des investisseurs — continue d'absorber les nouveaux stocks.
Les perspectives globales pour 2025 restent fortement optimistes, avec des données soutenant un élan de croissance soutenu jusqu'en 2026.