Alors que Dubaï continue de consolider son statut de plaque tournante mondiale pour l'investissement, l'innovation et la qualité de vie, les discussions autour de l'offre et de la demande sur le marché immobilier ont refait surface—cette fois-ci plus fortes que jamais.
Certaines investisseurs et observateurs du marché tirent la sonnette d'alarme, affirmant qu'une "crise de surapprovisionnement" se profile en raison de l'augmentation des lancements de nouveaux projets qui devraient être livrés en 2025 et 2026. Mais le marché de Dubaï est-il vraiment à risque d'être inondé de propriétés ? La réponse nécessite un regard plus approfondi et intelligent sur la structure du marché immobilier de Dubaï—et ce que "l'offre" signifie réellement dans une ville avec des moteurs de demande complexes et évolutifs.
Le Mythe du Surapprovisionnement — Déboulonné
Le marché immobilier de Dubaï n'est pas une entité unique et uniforme. C'est un réseau complexe de micro-marchés, chacun servant un type d'acheteur spécifique, un groupe de revenus et une préférence de style de vie.
Affirmer que "Dubaï est surapprovisionné" revient à dire que l'ensemble de l'industrie automobile mondiale est surapprovisionnée simplement parce qu'il y a trop de berlines. La réalité est plus nuancée : certains segments peuvent avoir plus de disponibilité, mais d'autres sont critique sous-alimentés—surtout dans des emplacements de choix ou des types de propriétés très recherchés.
Tendances de l'Offre Micro vs Macro en 2025
Niveau Macro :
Oui, Dubaï lance plus de projets. Mais alignons cela avec des chiffres réels :
- La ville s'attend à livrer entre 40 000 et 45 000 unités par an, un volume sain dans une économie en croissance.
- La population de Dubaï a dépassé 3,65 millions en 2024 et continue de croître de plus de 3 % par an.
- Le tourisme a atteint un record de plus de 17 millions de visiteurs en 2023, dont beaucoup se transforment en locataires à court terme, résidents à long terme ou investisseurs.
En résumé : la demande macro n'est pas seulement saine—elle s'accélère.
Niveau Micro :
Regardez de plus près, et vous verrez une histoire différente dans chaque zone :
- Le centre-ville de Dubaï n'a presque plus de terrain à développer. Le stock existant—en particulier les résidences de marque—dispose d'une faible disponibilité et d'une forte demande locative.
- Business Bay a enregistré plus de 9 000 transactions depuis le début de l'année, quintuplant l'activité dans les zones voisines comme le centre-ville.
- Les premiers projets de Creek Harbour (The Cove, Creek Horizon) ont moins de 2 % d'annonces de revente actives malgré les remises, indiquant un marché dirigé par la rétention.
Pendant ce temps, des zones comme JVC ou Dubailand pourraient montrer des signes de surapprovisionnement excessif dans certains types d'unités (studios et appartements d'une chambre), mais ceux-ci sont isolés, pas systémiques.
Le "Surapprovisionnement" Dépend du Produit – Et de l'Acheteur
Toute l'offre n'est pas créée égale.
- Un studio à 950 000 AED à JVC évolue dans un domaine complètement différent d'une unité de plage de marque à 3,5 millions AED à Emaar Beachfront.
- Les acheteurs de villas ultra-luxueuses à Palm Jumeirah ou les investisseurs cherchant des appartements d'une chambre connectés au métro près du centre-ville ne constituent pas le même marché.
- Ce n'est pas parce que de nombreux projets sont lancés qu'ils servent le même public—ou qu'ils seront livrés simultanément.
Le Pipeline d'Offre de Dubaï Est Plus Intelligent Que Vous Ne Pensez
Aujourd'hui, les promoteurs sont beaucoup plus prudents et calculés qu'au cours du boom spéculatif de 2008. Les projets sont souvent :
- Planifiés et phasés, alignés avec les extensions de métro, les zones scolaires et la croissance des infrastructures.
- Soutenus par de solides plans de paiement qui étalent l'absorption.
- Destinés aux utilisateurs finaux, aux familles régionales et aux investisseurs à long terme, pas aux spéculateurs.
Un exemple phare : The Oasis d'Emaar—une communauté de villas premium près de l'aéroport Al Maktoum. Bien que des milliers d'unités soient prévues, les livraisons sont échelonnées entre 2027 et 2030, en fonction de l'afflux de population attendu avec les nouveaux corridors de transport.
La Demande Réelle en Action : Exemples d'Aujourd'hui
Centre-ville de Dubaï – Acte Un Acte Deux
En 2021, des unités de deux chambres étaient disponibles à 2 100 AED/m². En 2025, des unités similaires se vendent près de 2 600 AED/m² avec un stock de revente limité. Ceux qui craignaient un surapprovisionnement ont manqué une appréciation du capital de 20 à 25 %.
Dubaï Creek Harbour
Les studios et les unités d'une chambre avec vue sur l'eau à moins de 2 millions AED deviennent de plus en plus rares. Les acheteurs sont désormais en concurrence pour un nombre décroissant d'annonces de revente alors que les nouveaux lancements se concentrent sur des unités de niveau supérieur.
Business Bay
Malgré des milliers d'unités livrées, le volume des transactions reste élevé car le bon type d'unités (par exemple, des appartements d'une chambre vérifiés près de Bay Avenue, du métro, ou avec vue sur le canal) est faible en offre mais élevé en demande.
Notre Rôle en Tant que Conseillers Immobiliers
Chez fäm Properties, nous croyons qu'il est de notre devoir éthique de guider nos clients avec des faits, pas avec la peur.
Lorsque nous disons qu'un produit est "sous-alimenté", nous montrons :
- Données d'annonces et de transactions vérifiées de DXBinteract.
- Disponibilité réelle de revente et chiffres des jours sur le marché.
- Demande locative et performance de rendement.
Nous ne généralisons pas. Nous n'utilisons pas de mots à la mode. Nous montrons les chiffres—et laissons nos clients prendre des décisions intelligentes et éclairées.
Dernière Pensée
Le marché immobilier de Dubaï est dynamique, résilient et de plus en plus mature. La clé pour les investisseurs et les agents est de zoomer, et de ne pas paniquer face aux gros titres.
Le surapprovisionnement existe dans certaines poches. Mais les opportunités stratégiques dans des communautés de choix, bien planifiées et à disponibilité limitée continuent de prospérer—et devraient probablement surperformer dans le prochain cycle.
Ce n'est pas juste un marché pour vendre des propriétés. C'est un marché à comprendre, à éduquer et à positionner intelligemment.
Comme toujours, un investissement intelligent ne dépend pas de ce que dit le marché, mais de ce que le marché montre.