Le marché locatif de Dubaï est rentable, mais il est procédural. Si vous ne structurez pas correctement, le système devient lent et coûteux.

Voici les 10 règles essentielles que chaque propriétaire à Dubaï doit suivre.

 

1. Limitez le Nombre de Chèques pour Réduire le Risque d'Impayé

Plus de chèques signifient plus d'exposition.

Selon le Décret Fédéral Loi n° 14 de 2020, la plupart des chèques sans provision sont traités comme des affaires civiles, et non pénales. Cela signifie que le recouvrement prend du temps.

Si un chèque de loyer est sans provision :

• Vous émettez une demande formelle
• Servez une notification légale
• Déposez un dossier au Centre de Conflits Locatifs
• Attendez le processus judiciaire

Ce n'est pas une expulsion instantanée.

Meilleure pratique :

• Préférez 1 à 4 chèques
• Vérifiez la stabilité des revenus du locataire
• Collectez tous les chèques à l'avance

2. Vérifiez le Locataire au-delà du Montant du Loyer

Une offre de loyer élevée ne signifie pas un risque faible.

Avant de signer :

• Copie de la carte d'identité des Émirats
• Certificat de salaire
• Licence commerciale de l'entreprise si corporatif
• Référence du propriétaire précédent si possible

Dubaï n'a actuellement pas de système centralisé de crédit des locataires. La vérification est de votre responsabilité.

 

3. Interdisez Strictement la Sous-location, C'est Là que les Propriétaires se Brûlent

Ce n'est pas théorique. Cela se produit.

Exemple de cas :

• Le propriétaire loue un bien pour 90 000 AED par an, 2 chèques.
• Le locataire le sous-loue pour 70 000 AED, un chèque.
• Le locataire encaisse l'argent à l'avance.
• Le locataire cesse de payer le propriétaire.
• Le locataire disparaît.
• Le sous-locataire refuse de quitter les lieux car il a payé quelqu'un.

Maintenant, vous faites face à :

• Conflit légal
• Loyer perdu
• Expulsion complexe
• Perte de temps

Selon la loi sur la location de Dubaï, la sous-location est interdite sans le consentement écrit du propriétaire.

Ajoutez une clause claire stipulant :

“La sous-location, la location à court terme ou l'exploitation d'une maison de vacances est strictement interdite sans l'approbation écrite préalable du propriétaire.”

En cas de violation, déposez immédiatement auprès du Centre de Conflits Locatifs.

N'attendez pas. Le retard affaiblit votre position.

 

4. Présentez le Bien de Manière Professionnelle

Les locataires jugent instantanément.

Peignez à nouveau si nécessaire.

Faites un nettoyage en profondeur.

Entretenez la climatisation.

Réparez les défauts visibles.

Un meilleur état attire de meilleurs locataires.

 

5. Enregistrez Chaque Contrat dans Ejari

Tous les contrats de location doivent être enregistrés dans Ejari.

Sans Ejari :

• Le locataire ne peut pas activer les services publics
• L'application légale est affaiblie
• Le dépôt de litiges devient compliqué
  
  

Ne sautez jamais cette étape.

6. Transférez DEWA et le Refroidissement Avant la Remise des Clés

Les services publics doivent être au nom du locataire.

Confirmez l'activation avec l'Autorité de l'Électricité et de l'Eau de Dubaï.

Si le refroidissement de district s'applique, confirmez le transfert avec la Corporation des Systèmes de Refroidissement Central des Émirats.

Pas de transfert, pas de clés.

 

7. Documentez l'État avec des Photos et un Inventaire

Prenez des photos estampillées avant la remise.
Préparez un inventaire pour les unités meublées.
Demandez au locataire de signer un accusé de réception.

La plupart des litiges sur le dépôt échouent en raison d'une documentation insuffisante.

 

8. Incluez une Clause de Retour en Bon État

Ajoutez une clause :

“Le locataire devra restituer le bien dans le même état que celui reçu, à l'exception de l'usure normale.”

Les tribunaux reconnaissent la détérioration normale. Soyez raisonnable.

 

9. Comprenez la Différence Entre Deux Types de Notification Légale

De nombreux propriétaires confondent cela.

A. Notification Légale pour Chèque Sans Provision

Cela s'applique lorsque le locataire ne paie pas le loyer.

Procédure :

• Émettez une demande formelle de paiement
• Accordez du temps pour régler
• Déposez un dossier au Centre de Conflits Locatifs
  
  

Aucun préavis de 12 mois n'est requis ici.

C'est l'exécution du défaut de paiement.

 

B. Notification d'Éviction Notariée de 12 Mois pour Vente ou Usage Personnel

Si vous souhaitez évincer parce que :

• Vous prévoyez de vendre le bien
• Vous souhaitez l'utiliser personnellement ou pour un proche
  
  

Vous devez :

• Servir une notification notariée de 12 mois
• Livrer par notaire ou par courrier recommandé
• Veiller à ce que la raison soit authentique
  
  

WhatsApp n'est pas valide.

Une notification incorrecte équivaut à un rejet automatique du dossier.

 

10. Suivez les Règles d'Augmentation de Loyer de la RERA

Les augmentations de loyer sont régies par l'indice locatif de :

L'Agence Réglementaire de l'Immobilier

Règles :

• Préavis écrit de 90 jours avant l'expiration
• Doit être aligné avec l'indice locatif officiel
• Si vous manquez les 90 jours, vous perdez votre droit à l'augmentation

Les augmentations illégales sont rejetées.