بازار اجاره دبی سودآور است، اما دارای رویههای خاصی است. اگر ساختار را به درستی انجام ندهید، سیستم کند و پرهزینه میشود.
در زیر 10 قاعده حیاتی وجود دارد که هر مالک در دبی باید رعایت کند.
1. تعداد چکها را محدود کنید تا ریسک عدم پرداخت کاهش یابد
چکهای بیشتر به معنی ریسک بیشتر است.
با توجه به قانون فرماندهی فدرال شماره 14 سال 2020، اکثر چکهای برگشتی به عنوان مسائل مدنی تلقی میشوند، نه موارد کیفری. این یعنی بازپسگیری زمانبر است.
اگر یک چک اجاره برگشت بخورد:
- شما درخواست رسمی صادر میکنید
- اعلامیه قانونی ارسال میکنید
- پرونده را در مرکز حل اختلافات اجاره ثبت میکنید
- منتظر روند دادگاه میمانید
این اخراج فوری نیست.
بهترین روش:
- ترجیحاً 1 تا 4 چک
- ثبات درآمد مستأجر را بررسی کنید
- تمام چکها را به صورت پیشپرداخت جمع آوری کنید
2. مستأجر را فراتر از مبلغ اجاره بررسی کنید
پیشنهاد اجاره بالا به معنی ریسک کم نیست.
قبل از امضا:
- کپی شناسنامه امارات
- گواهی حقوق
- مجوز تجاری شرکت در صورت شرکتی بودن
- مرجع مالک قبلی در صورت امکان
در حال حاضر دبی هیچ سیستم اعتباری عمومی متمرکزی برای مستأجران ندارد. بررسی بر عهده شماست.
3. اجاره فرعی را به شدت ممنوع کنید، اینجا جایی است که مالکان آسیب میبینند
این نظری نیست. این واقعیت دارد.
مثال:
- مالک ملک را به قیمت 90,000 درهم در سال، 2 چک اجاره میدهد.
- مستأجر آن را به قیمت 70,000 درهم، یک چک اجاره میدهد.
- مستأجر پول را از قبل جمع آوری میکند.
- مستأجر از پرداخت به مالک خودداری میکند.
- مستأجر ناپدید میشود.
- مستأجر فرعی از تخلیه خودداری میکند زیرا به کسی پول پرداخت کرده است.
اکنون شما با:
- اختلاف قانونی
- اجاره از دست رفته
- اخراج پیچیده
- از دست دادن زمان
طبق قانون اجاره دبی، اجاره فرعی بدون رضایت کتبی مالک ممنوع است.
یک بند واضح اضافه کنید که بگوید:
“اجاره فرعی، اجاره کوتاهمدت یا عملیات خانه تعطیلات بدون تأیید کتبی قبلی از مالک به شدت ممنوع است.”
اگر نقض شد، فوراً در مرکز حل اختلافات اجاره پروندهگذاری کنید.
منتظر نمانید. تأخیر موقعیت شما را تضعیف میکند.
4. ملک را به صورت حرفهای ارائه دهید
مستأجران به سرعت قضاوت میکنند.
اگر لازم است رنگآمیزی کنید.
به طور عمیق تمیز کنید.
سیستم تهویه مطبوع را سرویس کنید.
عیوب قابل مشاهده را تعمیر کنید.
وضعیت بهتر مستأجران بهتری را جذب میکند.
5. هر قرارداد را در اجارهای ثبت کنید
تمام قراردادهای اجاره باید در اجارهای ثبت شوند.
بدون اجارهای:
- مستأجر نمیتواند خدمات عمومی را فعال کند
- اجبار قانونی تضعیف میشود
- پروندهگذاری اختلافات پیچیده میشود
هرگز این مرحله را نادیده نگیرید.
6. انتقال DEWA و خنکسازی قبل از تحویل کلید
خدمات باید تحت نام مستأجر باشد.
فعالسازی را با اداره برق و آب دبی تأیید کنید.
اگر خنکسازی منطقهای وجود دارد، انتقال را با شرکت سیستمهای خنکسازی مرکزی امارات تأیید کنید.
بدون انتقال، بدون کلید.
7. وضعیت را با عکسها و موجودی مستند کنید
قبل از تحویل، عکسهای زماندار بگیرید.
موجودی برای واحدهای مبله آماده کنید.
از مستأجر بخواهید تأیید کند.
بیشتر اختلافات سپرده به دلیل مستندات ضعیف شکست میخورند.
8. بند شرایط بازگشت عادلانه را اضافه کنید
بند زیر را اضافه کنید:
“مستأجر باید ملک را در همان شرایطی که دریافت کرده است، به جز ساییدگی و پارگی عادلانه، بازگرداند.”
دادگاهها فرسودگی طبیعی را شناسایی میکنند. منطقی باشید.
9. تفاوت بین دو نوع اعلان قانونی را درک کنید
بسیاری از مالکان در این مورد سردرگم هستند.
A. اعلان قانونی برای چک برگشتی
این زمانی اعمال میشود که مستأجر از پرداخت اجاره خودداری کند.
روال:
- درخواست پرداخت رسمی صادر کنید
- زمانی برای تسویه اجازه دهید
- پرونده را در مرکز حل اختلافات اجاره ثبت کنید
در اینجا نیازی به اعلام 12 ماهه نیست.
این اجبار پرداخت است.
B. اعلان اخراج 12 ماهه رسمی برای فروش یا استفاده شخصی
اگر میخواهید اخراج کنید زیرا:
- برنامه دارید که ملک را بفروشید
- میخواهید از آن به طور شخصی یا برای خویشاوند نزدیک استفاده کنید
شما باید:
- اعلان 12 ماهه رسمی صادر کنید
- از طریق دفتر اسناد رسمی یا پست ثبت شده ارسال کنید
- اطمینان حاصل کنید که دلیل واقعی است
واتساپ معتبر نیست.
اعلان نامناسب برابر با رد خودکار پرونده است.
10. قوانین افزایش اجاره RERA را دنبال کنید
افزایش اجارهها بر اساس شاخص اجاره از:
سازمان تنظیم مقررات املاک
قوانین:
- اعلان کتبی 90 روز قبل از انقضا
- باید با شاخص اجاره رسمی همراستا باشد
- اگر 90 روز را از دست بدهید، حق افزایش را از دست میدهید
افزایشهای غیرقانونی رد میشوند.