من به نقل‌قول از اندیشکده‌ها نمی‌پردازم. هر روز صبح به DXBinteract نگاه می‌کنم و با خریداران واقعی صحبت می‌کنم. داده‌ها واضح است: بی‌ثباتی جهانی از یک تیتر خبری به مهاجرت و جابجایی سرمایه تبدیل می‌شود و دبی همچنان منطقی‌ترین منطقه برای خانواده‌ها، کارآفرینان و نهادهایی است که به دنبال ایمنی، سرعت و مجموعه‌ای از قوانین شفاف هستند.
فشار: ریسک جهانی اکنون یک متغیر خانگی است
داستان‌ها را فراموش کنید. به رفتار نگاه کنید. وقتی مجموعه قوانین تغییر می‌کند، مالیات‌ها در میانه راه تغییر می‌کنند، امنیت انرژی ناپایدار می‌شود و سیاست‌ها زمان‌بندی را تحت تأثیر قرار می‌دهند، خانواده‌ها بحث نمی‌کنند - آنها محل اقامت خود را تغییر می‌دهند. این دقیقا چیزی است که در منبع خریداران، تشکیل شرکت‌ها و خریدهای تکراری در DXBinteract منعکس می‌شود. سرمایه از بی‌ثباتی خارج می‌شود و به دنبال تداوم می‌گردد.
جاذبه: چرا دبی اضطراب را به ورود تبدیل می‌کند
مزیت دبی بازاریابی نیست - بلکه پیش‌بینی عملیاتی است:
- اقامت و مجموعه قوانینی که می‌توانید بر اساس آن برنامه‌ریزی کنید.
- ایمنی و زمان‌بندی که برای خانواده‌های جدی غیرقابل مذاکره است.
- محیط عملیاتی بدون اصطکاک برای بنیان‌گذاران و سرمایه‌ها.
به همین دلیل است که داشبوردهای ما تقاضای مداوم از گروه‌های جهانی متحرک را نشان می‌دهد، حتی در حالی که تحویل‌ها افزایش می‌یابد.
عرضه در مقابل جذب: داده‌ها چه چیزی می‌گویند
سرخط‌های عرضه بزرگ هستند. اما جذب بزرگتر و هوشمندتر است:
- تحویل‌های مرحله‌ای با تقاضای ناپیوسته ملاقات می‌کنند: کاربران نهایی، جابجایی‌ها و تخصیص مجدد پرتفوی‌ها، موجودی را به‌طور نابرابر اما ثابت جذب می‌کنند.
- کیفیت و مورد استفاده غالب است: ویلاهای منطقه مدرسه، واحدهای برند شده آماده، چیدمان‌های کارآمد و هزینه‌های خدمات شفاف ابتدا فروخته می‌شوند.
- موجودی ضعیف در حال حاضر در حال اصلاح قیمت است: مشخصات ضعیف، دسترسی دشوار یا هزینه‌های عملیاتی زیاد مجازات می‌شوند. این سالم است. بازارها باید کیفیت را از صدا جدا کنند.
DXBinteract این تقسیم‌بندی را روزانه تأیید می‌کند: شهر “یک بازار” نیست. این یک موزاییک است و فاصله بین بهترین‌ها و کالاها در حال افزایش است - که دقیقا همانطور که بازارهای بالغ رفتار می‌کنند.
چه چیزی می‌تواند دبی را آسیب‌پذیر کند (و چقدر)
ما ادعای جداسازی نمی‌کنیم. یک شوک واقعی نقدینگی جهانی، چرخه‌های تصمیم‌گیری را کند کرده و به ضعیف‌ترین دارایی‌ها ضربه می‌زند. تفاوت در اینجا چابکی سیاست‌ها + ورود خالص مهاجران است. دبی می‌تواند هزینه‌ها، ویزاها، ساختارهای پرداخت و سرعت تحویل را سریع‌تر از شهرهای هم‌تراز خود انعطاف‌پذیر کند. این به معنای حذف ضرر نیست - بلکه آن را نرم می‌کند.
2025 → 2026: سناریوی پایه من، بر اساس سیگنال‌های DXBinteract
تا پایان 2025
- قیمت‌ها: مرحله شتابان پشت سر ماست. انتظار افزایش‌های میانگین در سطح شهر دارید، با ویلاهای درجه یک و خانوادگی و موجودی‌های آماده که بهترین نگهداری را دارند.
- اجاره‌ها: کاهش اما همچنان مثبت در حالی که تحویل‌ها فشار را در کریدورهای خاص کاهش می‌دهند.
- حجم‌ها: سالم. پروژه‌های در حال برنامه‌ریزی فعال باقی می‌مانند؛ بازار ثانویه در حال عادی شدن است زیرا کلیدها به بازار می‌رسند. استفاده نهایی به رهبری مهاجران همچنان لنگر است.
سناریوهای 2026 (احتمالات آنچه امروز در داده‌ها می‌بینم را منعکس می‌کند)
- پایه (60%): فرود نرم/فلات. قیمت‌های سرخط 0% تا +5%، اجاره‌ها 0% تا +3%. پراکندگی وسیع‌تر بر اساس میکرو بازار. اجرای، دسترسی به مدارس، حمل و نقل و انضباط هزینه خدمات نتایج را تعیین می‌کند.
- بالا (25%): شتاب در فرار به ایمنی. اگر بی‌ثباتی جهانی ادامه یابد در حالی که نرخ‌های جهانی کاهش می‌یابد، چرخش به سمت اطمینان تسریع می‌شود. واحدهای برند شده و آماده پیشرو خواهند بود؛ کریدورهای خاص افزایش +5% تا +8% را ثبت می‌کنند.
- پایین (15%): شوک جهانی. یک رویداد سخت نقدینگی یا خطای سیاست، معاملات را کند می‌کند؛ ضعیف‌ترین موجودی‌ها ابتدا کاهش قیمت می‌یابند (مسطح تا -5%). ورودهای ساختاری و سیاست‌های چابک کیفیت دارایی‌ها را حفظ می‌کند.
لنز fäm Luxe (DXBinteract، دوره راه‌اندازی 2021–2025)
ما بخش فوق‌العاده لوکس را به عنوان یک موتور جداگانه ردیابی می‌کنیم زیرا رفتار متفاوتی دارد. داده‌های fäm Luxe ما در DXBinteract (راه‌اندازی‌های 2021–2025) نشان می‌دهد:
- 51 پروژه واقعی لوکس در 17 منطقه
- 8,415 واحد راه‌اندازی شده؛ 5,096 واحد فروخته شده
- 15.9 میلیون فوت مربع فروخته شده؛ فروش 79 میلیارد درهم تا به امروز
- 41 از 51 واحد هنوز تحویل داده نشده‌اند
- 7,058 واحد (124 میلیارد درهم) در پنج سال آینده در انتظار تحویل هستند، که 83 میلیارد درهم (67%) آنها پس از 2027 برنامه‌ریزی شده است
- میانگین حداکثر قیمت به ازای هر فوت مربع 14,000 درهم در این دوره
این حباب نیست؛ این یک بازار در حال عمیق شدن با زمان‌های تحویل طولانی است. نتیجه ساده است: برند، انتخاب و خدمات پس از فروش اکنون قیمتی را که در برابر چرخه‌ها مقاومت می‌کند، تعیین می‌کنند.
چه چیزی را زیر نظر دارم (و چرا این مهم است)
- مهاجرت خالص در مقابل زمان تحویل: فاصله بین این دو نشان‌دهنده شاخص اولیه از تنگی یا تسهیل است.
- شفافیت هزینه خدمات: کارایی هزینه‌های عملیاتی در حال تبدیل شدن به یک اهرم قیمتی است.
- ظرفیت مدرسه و زمان‌های رفت و آمد: قوی‌ترین سیگنال‌های پیشرو برای جذب ویلا و خانواده‌ها.
- رفتار توسعه‌دهنده: انضباط در طرح‌های پرداخت، زمان‌بندی ساخت و خدمات پس از تحویل بیشتر از بازاریابی، کیفیت برند را تعیین می‌کند.
- زیرساخت‌های نقدینگی: اگر اعتبار جهانی تنگ شود، موجودی‌های با کیفیت بالا و آماده، یک پیشینه زمانی به دست می‌آورند؛ موجودی‌های کم‌کیفیت و حدسی هزینه را پرداخت می‌کنند.
نتیجه‌گیری
حتی با افزایش عرضه، DXBinteract بازاری را نشان می‌دهد که در حال سامان‌دهی است، نه متوقف شدن. ورودهای ساختاری که توسط رتبه‌بندی مجدد ریسک جهانی هدایت می‌شود، با تحویل‌های مرحله‌ای ملاقات می‌کند. دارایی‌های قوی پیروز می‌شوند؛ دارایی‌های ضعیف مجدداً قیمت‌گذاری می‌شوند. این‌گونه است که بازارهای واقعی بالغ می‌شوند.
من به ادامه این روند به دقت نگاه می‌کنم، همانطور که داده‌ها در DXBinteract چاپ می‌شوند. اگر شما مخالف هستید، به من نشان دهید که کجا مجموعه قوانین، ایمنی و سرعت اجرا سریع‌تر از دبی بهبود می‌یابد - و کجا خانواده‌های جهانی متحرک به طور منطقی انتخاب دیگری خواهند کرد. تا آن زمان، این حقیقت واقعی است که من حاضر به ایستادگی در پشت آن هستم.