دبی همچنان به تقویت وضعیت خود به عنوان یک مرکز جهانی برای سرمایه‌گذاری، نوآوری و زندگی با کیفیت بالا ادامه می‌دهد و گفتگوها در مورد عرضه و تقاضا در بازار املاک بار دیگر به سطح بالایی رسیده است.
برخی از سرمایه‌گذاران و ناظران بازار هشدار می‌دهند که یک "بحران عرضه بیش از حد" در حال نزدیک شدن است، به دلیل افزایش پروژه‌های جدیدی که انتظار می‌رود در سال‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ به بهره‌برداری برسند. اما آیا بازار دبی واقعاً در معرض خطر غرق شدن با املاک قرار دارد؟ پاسخ این سوال نیاز به نگاهی عمیق‌تر و هوشمندانه‌تر به ساختار بازار املاک دبی دارد و اینکه "عرضه" در شهری با محرک‌های تقاضای پیچیده و در حال تحول چه معنایی دارد.
افسانه عرضه بیش از حد — رد شده
بازار املاک دبی یک موجودیت یکنواخت و واحد نیست. این یک شبکه پیچیده از بازارهای میکرو است که هر کدام به نوع خاصی از خریدار، گروه درآمدی و ترجیحات سبک زندگی خدمت می‌کنند.
ادعای اینکه "دبی عرضه بیش از حد دارد" مانند این است که بگوییم کل صنعت خودرو جهانی به دلیل تعداد زیاد سدان‌ها در حال عرضه بیش از حد است. واقعیت بسیار پیچیده‌تر است: برخی بخش‌ها ممکن است بیشتر در دسترس باشند، اما دیگران به شدت کمبود عرضه دارند—به‌ویژه در مکان‌های اصلی یا نوع املاکی که به شدت مورد تقاضا هستند.
روندهای عرضه میکرو و کلان در ۲۰۲۵
سطح کلان:
بله، دبی پروژه‌های بیشتری را راه‌اندازی می‌کند. اما بیایید این را با اعداد واقعی هم‌راستا کنیم:
- شهر انتظار دارد به طور سالانه ۴۰,۰۰۰ تا ۴۵,۰۰۰ واحد تحویل دهد که حجم سالمی در یک اقتصاد در حال رشد است.
- جمعیت دبی در سال ۲۰۲۴ از ۳.۶۵ میلیون نفر فراتر رفت و همچنان بیش از ۳٪ به صورت سالانه رشد می‌کند.
- گردشگری در سال ۲۰۲۳ به رکورد بیش از ۱۷ میلیون بازدیدکننده رسید که بسیاری از آنها به مستاجران کوتاه‌مدت، ساکنان بلندمدت یا سرمایه‌گذاران تبدیل می‌شوند.
به طور خلاصه: تقاضای کلان نه تنها سالم است، بلکه در حال شتاب گرفتن است.
سطح میکرو:
اگر دقیق‌تر نگاه کنید، در هر ناحیه داستان متفاوتی را خواهید دید:
- مرکز شهر دبی تقریباً هیچ زمینی جدید برای توسعه ندارد. موجودی‌های موجود—به‌ویژه اقامتگاه‌های برنددار—دسترسی کمتری دارند و تقاضای اجاره قوی است.
- بیزنس بی بیش از ۹,۰۰۰ معامله از ابتدای سال ثبت کرده است که چهار برابر فعالیت در مناطق نزدیک مانند مرکز شهر است.
- پروژه‌های اولیه بندر خلیج (The Cove، Creek Horizon) کمتر از ۲٪ لیست‌های در حال فروش فعال دارند، که نشان‌دهنده یک بازار مبتنی بر نگهداری است.
در همین حال، مناطقی مانند JVC یا دبی‌لند ممکن است نشانه‌هایی از عرضه بیش از حد در برخی نوع‌های واحد (استودیوها و آپارتمان‌های یک خوابه) نشان دهند، اما اینها جداگانه و نه سیستماتیک هستند.
عرضه بیش از حد” بستگی به محصول – و خریدار دارد
همه عرضه‌ها یکسان خلق نشده‌اند.
- یک استودیو ۹۵۰,۰۰۰ درهمی در JVC در عرصه‌ای کاملاً متفاوت از یک واحد beachfront برنددار ۳.۵ میلیون درهمی در Emaar Beachfront رقابت می‌کند.
- خریداران ویلاهای فوق‌لوکس در پالم جومیرا یا سرمایه‌گذاران جستجوگر واحدهای یک خوابه متصل به مترو نزدیک مرکز شهر بازار یکسانی نیستند.
- فقط به این دلیل که بسیاری از پروژه‌ها در حال راه‌اندازی هستند، به این معنا نیست که آنها به یک مخاطب مشابه خدمت می‌کنند یا همزمان به بهره‌برداری خواهند رسید.
خط عرضه دبی هوشمندتر از آن چیزی است که فکر می‌کنید
توسعه‌دهندگان امروز بسیار محتاط‌تر و محاسبه‌شده‌تر از دوران رونق سفته‌بازی در سال ۲۰۰۸ هستند. پروژه‌ها اغلب:
- برنامه‌ریزی و فازبندی شده‌اند و با گسترش مترو، مناطق آموزشی و رشد زیرساخت‌ها هم‌راستا هستند.
- با برنامه‌های پرداخت قوی که جذب را به تدریج انجام می‌دهند، پشتیبانی می‌شوند.
- به‌طور هدفمند به کاربران نهایی، خانواده‌های منطقه‌ای و سرمایه‌گذاران بلندمدت، نه دلالان، متمرکز شده‌اند.
یک نمونه بارز: مجموعه ویلاهای اوسیس Emaar—یک جامعه ویلا premium نزدیک فرودگاه آل مکتوم. با وجود اینکه هزاران واحد برنامه‌ریزی شده است، تحویل‌ها بین سال‌های ۲۰۲۷ تا ۲۰۳۰ مرحله‌ای خواهد بود که با ورود جمعیت پیش‌بینی‌شده با کریدورهای حمل و نقل جدید مطابقت دارد.
تقاضای واقعی در عمل: مثال‌هایی از امروز
مرکز شهر دبی – عمل اول عمل دوم
در سال ۲۰۲۱، واحدهای دو خوابه با قیمت ۲,۱۰۰ درهم به ازای هر فوت مربع در دسترس بودند. در سال ۲۰۲۵، واحدهای مشابه نزدیک به ۲,۶۰۰ درهم به ازای هر فوت مربع با موجودی محدود در حال معامله هستند. کسانی که از عرضه بیش از حد ترسیده بودند، ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش سرمایه را از دست دادند.
بندر خلیج دبی
استودیوها و واحدهای یک خوابه با نماهای آبی زیر ۲ میلیون درهم به طور فزاینده‌ای نادر هستند. خریداران اکنون برای تعداد کمی از لیست‌های فروش مجدد که در دسترس است، رقابت می‌کنند زیرا راه‌اندازی‌های جدید بر روی واحدهای با سطح بالاتر تمرکز دارند.
بیزنس بی
با وجود تحویل هزاران واحد، حجم معاملات همچنان بالا است زیرا نوع مناسب واحدها (به عنوان مثال، واحدهای معتبر یک خوابه نزدیک Bay Avenue، مترو یا نماهای کانال) در دسترس کم اما در تقاضا بالاست.
نقش ما به عنوان مشاوران املاک
در fäm Properties، ما معتقدیم که وظیفه اخلاقی ما هدایت مشتریان با واقعیت‌ها و نه ترس است.
زمانی که می‌گوییم یک محصول "کمبود عرضه دارد"، ما نشان می‌دهیم:
- داده‌های تأیید شده لیست و معاملات از DXBinteract.
- دسترس‌پذیری واقعی فروش مجدد و اعداد روزهای موجود در بازار.
- تقاضای اجاره و عملکرد بازده.
ما کلی‌گویی نمی‌کنیم. از کلمات جنجالی استفاده نمی‌کنیم. ما اعداد را نشان می‌دهیم و اجازه می‌دهیم مشتریان ما تصمیمات هوشمندانه و آگاهانه‌ای بگیرند.
تفکر نهایی
بازار املاک دبی پویا، مقاوم و به طور فزاینده‌ای بالغ است. کلید برای سرمایه‌گذاران و نمایندگان این است که دقیق‌تر نگاه کنند و از تیترها دچار وحشت نشوند.
عرضه بیش از حد در برخی نقاط وجود دارد. اما فرصت‌های استراتژیک در جوامع ممتاز، به خوبی برنامه‌ریزی شده و با دسترسی محدود همچنان رونق دارند و احتمالاً در چرخه بعدی بهتر عمل خواهند کرد.
این فقط بازاری برای فروش املاک نیست. این بازاری برای درک، آموزش و قرارگیری هوشمندانه است.
همیشه سرمایه‌گذاری هوشمند به آنچه بازار می‌گوید نیست، بلکه به آنچه بازار نشان می‌دهد مربوط می‌شود.