برای سال‌ها، به سرمایه‌گذاران دبی گفته شده است:
“آپارتمان‌های هتلی نمی‌توانند Ejari بگیرند.”

این جمله همیشه درست نیست — و این موضوع هزینه‌های زیادی برای مالکان داشته است؛ از جمله ماه‌ها درآمد اجاره، کاهش تقاضای مستأجر، و مجبور شدن بسیاری از مالکان به ورود به بازار اقامت کوتاه‌مدت، حتی زمانی که نمی‌خواستند.

قانون واقعی این است:

اگر واحد آپارتمان هتلی شما با خدمات هتلی فعالیت نمی‌کند، می‌توانید از دبی لند دپارتمان (DLD) درخواست تأیید برای ثبت Ejari کنید.

و هنگامی که DLD وضعیت واحد را با دبی دپارتمان اقتصاد و گردشگری (DET) تأیید کرد، Ejari می‌تواند فعال شود.

این راهنما به‌طور دقیق توضیح می‌دهد که چگونه این فرایند کار می‌کند، چه کسانی واجد شرایط هستند، چه مواردی مانع از دریافت Ejari می‌شود و سرمایه‌گذاران چگونه باید قبل از خرید از خود محافظت کنند.

چرا Ejari برای مالکان آپارتمان‌های هتلی مهم است

Ejari فقط “یک گواهی” نیست.

در دبی، Ejari تفاوت بین:

• جذب مستأجران شرکتی در مقابل از دست دادن آن‌ها

• اجاره در عرض هفته‌ها در مقابل نشستن خالی برای ماه‌ها

• اجاره به قیمت بازار در مقابل تخفیف به دلیل تقاضای محدود

بسیاری از مستأجران به دلایل عملی به Ejari نیاز دارند، مانند:

• رعایت قوانین اجاره

• فرآیندهای اقامت

• نیاز به اثبات آدرس

• مدارک اجاره بلندمدت

بنابراین هنگامی که یک مالک از دریافت Ejari مسدود می‌شود، اجاره دادن واحد برای مدت طولانی سخت‌تر می‌شود — و اینجاست که درد سرمایه‌گذار آغاز می‌شود.

مشکل واقعی: “آپارتمان هتلی” یک عنوان است… نه همیشه یک عملیات

دبی هزاران واحد دارد که به‌طور قانونی به‌عنوان آپارتمان‌های هتلی عنوان‌گذاری شده‌اند، اما در واقع، مانند آپارتمان‌های مسکونی معمولی عمل می‌کنند.

اشتباه بازار این است که فرض کند تنها عنوان، تصمیم‌گیرنده Ejari است.

این‌گونه نیست.

آنچه واقعاً تصمیم‌گیرنده Ejari است، این است که آیا واحد شما به‌عنوان بخشی از یک عملیات مهمان‌نوازی در نظر گرفته می‌شود یا نه، به این معنی که:

واحدهای آپارتمان هتلی که معمولاً مسدود می‌شوند

اگر واحد شما به هر یک از موارد زیر مرتبط باشد، معمولاً Ejari محدود است:

• خدمات هتلی (تمیزکاری، خدمات کنسیرژ، ملحفه، عملیات شبیه به پذیرش)

• چرخش مهمانان کوتاه‌مدت

• کنترل موجودی توسط یک اپراتور

• مجوزهای سبک خانه‌های تعطیلات یا فعالیت‌های گردشگری

واحدهای آپارتمان هتلی که می‌توانند برای Ejari تأیید شوند

Ejari معمولاً ممکن است زمانی که:

• واحد تحت کنترل مالک باشد

• واحد به‌طور بلندمدت اجاره داده شود (معمولاً اجاره یک‌ساله)

• واحد شامل خدمات هتلی نباشد

• واحد به‌عنوان یک محصول اجاره‌ای گردشگری فعالیت نکند

این دسته‌ای است که اکثر سرمایه‌گذاران نمی‌دانند وجود دارد — و دقیقاً جایی است که تجربه شما مناسب است.

مسیر پنهان: چگونه مالکان برای آپارتمان‌های هتلی Ejari بگیرند

اگر واحد شما در سیستم مسدود شده است، راه حل، بحث با نمایندگان، متولیان یا نوشتن چیزهای تصادفی در پورتال نیست.

مسیر صحیح این است:

مرحله 1: تماس با DLD برای تأیید “Ejari آپارتمان هتلی”

مالکان می‌توانند از DLD درخواست مجوز کنند تا Ejari را برای واحد آپارتمان هتلی خود فعال کنند.

شما مسیر عملی را که بسیاری از مالکان استفاده می‌کنند ذکر کردید:

hotelapartment.ejari@dubailand.gov.ae

مرحله 2: DLD وضعیت واحد را با DET بررسی می‌کند

DLD طبقه‌بندی و وضعیت عملیاتی واحد را با دبی دپارتمان اقتصاد و گردشگری (DET) تأیید می‌کند.

این مرحله حیاتی است زیرا DET موجودی گردشگری و مهمان‌نوازی را تنظیم می‌کند.

مرحله 3: پس از تأیید، Ejari ممکن می‌شود

پس از تأیید، واحد مجاز به ادامه ثبت‌نام استاندارد Ejari می‌شود.

چرا این یک موضوع مهم است (و چرا بازار نمی‌داند)

این موضوع به‌طور گسترده‌ای بحث نمی‌شود زیرا:

• اکثر نمایندگان با قوانین انطباق سروکار ندارند

• اکثر سرمایه‌گذاران فرض می‌کنند که پاسخ صرفاً “نه” است

• پروژه‌های آپارتمان هتلی غالباً به‌عنوان “محصولات سرمایه‌گذاری” فروخته می‌شوند، اما واقعیت‌های اجاره توضیح داده نمی‌شود

بنابراین مالکان فقط بعد از خرید مشکل را کشف می‌کنند — هنگامی که سعی می‌کنند واحد را اجاره دهند و متوجه می‌شوند:
“نمی‌توانم Ejari ثبت‌نام کنم… بنابراین نمی‌توانم آن را به مستأجر مورد نظر خود اجاره دهم.”

این یک ناراحتی کوچک نیست.

این یک ضربه مستقیم به بازده است.

این چه معنایی برای سرمایه‌گذاران دارد (بازده، خالی بودن و ارزش خروج)

اگر واحد شما نتواند Ejari بگیرد، بلافاصله بخش بزرگی از بازار مستأجران بلندمدت را از دست می‌دهید — به‌ویژه:

• مستأجران شرکتی

• خانواده‌ها

• ساکنانی که نیاز به مدارک رسمی دارند

این 3 پیامد برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کند:

1) خطر بالای خالی ماندن

شما ممکن است برای پیدا کردن “مستأجر مناسب” زمان بیشتری منتظر بمانید.

2) فشار قیمت

برای جبران تقاضای محدود، برخی از مالکان اجاره را کاهش می‌دهند.

3) تأثیر بر فروش مجدد

واحدی که نمی‌تواند Ejari بگیرد، برای کاربران نهایی و سرمایه‌گذاران بلندمدت جذابیت کمتری دارد.

به همین دلیل است که این موضوع “فنی” نیست.

این موضوع مالی است.

 

اشتباهات رایج مالکان (و چگونه از آن‌ها جلوگیری کنیم)

اشتباه 1: فرض کردن اینکه واحد به‌طور خودکار واجد شرایط است

حتی اگر ساختمان شما به‌نظر مسکونی بیاید، سیستم ممکن است آن را به‌طور متفاوتی طبقه‌بندی کند.

اشتباه 2: لیست کردن واحد قبل از تأیید واجد شرایط بودن Ejari

این کار وقت را هدر می‌دهد و منجر به سوزاندن فرصت‌های مستأجر می‌شود.

اشتباه 3: ترکیب استراتژی‌های اقامت کوتاه‌مدت و بلندمدت

اگر واحد به‌صورت خانه تعطیلات استفاده شود، توجیه رفتار اجاره بلندمدت سخت‌تر می‌شود.

اشتباه 4: خرید بدون تحقیق کافی

قبل از خرید یک واحد آپارتمان هتلی، سرمایه‌گذاران باید تأیید کنند:

• آیا Ejari ممکن است؟

• آیا واحد دارای خدمات هتلی است؟

• آیا اپراتوری بر موجودی کنترل دارد؟

 

چک‌لیست ساده سرمایه‌گذار (قبل از خرید)

اگر می‌خواهید یک واحد آپارتمان هتلی در دبی بخرید، این سوالات را قبل از پرداخت بپرسید:

• آیا این واحد می‌تواند با قرارداد اجاره یک ساله اجاره داده شود؟

• آیا Ejari برای این ساختمان مجاز است؟

• آیا واحد به خدمات هتلی وابسته است؟

• آیا توافق‌نامه مدیریتی وجود دارد که استفاده از اجاره را کنترل کند؟

• آیا مالک می‌تواند از عملیات مهمان‌نوازی خارج شود؟

اگر فروشنده نتواند به‌طور واضح پاسخ دهد، آن را به‌عنوان یک ریسک در نظر بگیرید.

 

سوالات متداول:

آیا آپارتمان‌های هتلی در دبی می‌توانند Ejari بگیرند؟

بله، در برخی موارد. اگر واحد شامل خدمات هتلی نباشد و به‌عنوان یک دارایی اجاره بلندمدت در نظر گرفته شود، DLD ممکن است پس از تأیید وضعیت با DET، Ejari را تأیید کند.

چرا برخی از واحدهای آپارتمان هتلی از دریافت Ejari مسدود می‌شوند؟

چون آن‌ها به‌عنوان موجودی مهمان‌نوازی یا واحدهای اجاره‌ای به سبک گردشگری در نظر گرفته می‌شوند، نه دارایی‌های اجاره‌ای مسکونی.

فرآیند تأیید برای Ejari در یک آپارتمان هتلی چیست؟

مالکان می‌توانند با DLD برای تأیید تماس بگیرند، DLD وضعیت واحد را با DET تأیید می‌کند و پس از تأیید، واحد واجد شرایط ثبت Ejari می‌شود.

آیا سند مالکیت که می‌گوید “آپارتمان هتلی” به‌طور خودکار Ejari را مسدود می‌کند؟

نه همیشه. طبقه‌بندی عملیاتی مهم‌تر از واژه‌گذاری در عنوان است.

آیا این مشکل در دبی رایج است؟

بله — و این یکی از موضوعات انطباق نادرست درک‌شده برای سرمایه‌گذاران در پروژه‌های خدماتی و آپارتمان‌های هتلی است.

کلام آخر: این یک “جزئیات کوچک” نیست، این یک مسئله بازده است

بخش آپارتمان هتلی دبی می‌تواند سودآور باشد — اما تنها در صورتی که سرمایه‌گذاران تفاوت بین:

محصول مهمان‌نوازی
در مقابل
یک دارایی اجاره‌ای بلندمدت

اگر واحد شما از نوع دوم (بدون خدمات هتلی) است، Ejari یک خیال نیست — بلکه قابل دستیابی است و مسیر تأیید DLD کلید آن است.

اگر شما مالک یک واحد آپارتمان هتلی هستید و می‌خواهید آن را به‌طور بلندمدت اجاره دهید، قبل از لیست کردن واحد، واجد شرایط بودن Ejari را تأیید کنید. این کار زمان را صرفه‌جویی می‌کند، از اجاره پیشنهادی شما محافظت می‌کند و از خراب شدن معاملات با مستأجران جدی جلوگیری می‌کند.