Puntos Clave:
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Los alquileres promedio de apartamentos en Dubái alcanzaron AED 103,000 por año a partir de julio de 2025
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Los alquileres de villas aumentaron a AED 328,000, impulsados por la demanda en comunidades familiares
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Downtown, Dubai Marina y JVC están entre los más beneficiados
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Persisten los cuellos de botella en la oferta a pesar de una fuerte pipeline de entregas
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Los inquilinos enfrentan aumentos de renovación de 15–30% en áreas prime
Los Alquileres del Mercado Rompen Récords a Mediados de 2025
El mercado de alquiler de Dubái ha alcanzado su punto más alto en una década, con los alquileres promedio de apartamentos y villas continuando su trayectoria ascendente hasta julio de 2025. Según los últimos datos de la plataforma de análisis de propiedades DXB Interact, los alquileres de apartamentos han aumentado un 21.7% interanual, promediando AED 103,000 anualmente, mientras que los alquileres de villas aumentaron un 19.6%, alcanzando un promedio de AED 328,000.
Esto marca un nuevo máximo post-pandemia, superando incluso el pico del mercado de 2014. El auge de los alquileres está siendo impulsado por un fuerte crecimiento de la población, reformas de visa en curso y la demanda de trabajadores remotos, nuevos residentes y expatriados que regresan.
¿Dónde Están Aumentando Más Rápidamente los Alquileres?
Áreas de Mejor Rendimiento – Apartamentos (Crecimiento de Alquiler Anual):
Áreas de Mejor Rendimiento – Villas (Crecimiento de Alquiler Anual):
En áreas más nuevas como Dubai South, Town Square y Damac Hills 2, el crecimiento de los alquileres se mantiene positivo pero moderado debido al aumento de la oferta y el mayor tamaño de las comunidades.
Escasez de Oferta y Presión Poblacional
A pesar de la entrega de más de 39,000 nuevas unidades residenciales en la primera mitad de 2025—concentradas principalmente en MBR City, JVC y Arjan—la demanda sigue superando a la oferta en los distritos centrales. La población de Dubái superó 3.75 millones en junio de 2025, y se proyecta que alcanzará los 4 millones a finales de 2026, según las proyecciones del Centro de Estadísticas de Dubái.
Este flujo urbano continuo está ejerciendo presión al alza sobre las tarifas de alquiler, especialmente en áreas listas para mudarse, bien conectadas cerca de escuelas, oficinas y enlaces de metro.
Inquilinos Enfrentando Aumentos Elevados en Renovaciones
El Índice de Alquiler de RERA sigue rezagado respecto a las tarifas reales del mercado, lo que da a los arrendadores el margen legal para aumentar significativamente los alquileres en la renovación. Muchos inquilinos en Downtown, Marina y JVC están reportando aumentos de alquiler de 15–30% al renovar, dependiendo de cuándo ocurrió la última revisión del alquiler.
Esto está llevando a muchos arrendatarios a:
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Reubicarse a distritos exteriores como Remraam, Dubai South o International City, o
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Entrar en negociaciones o disputas a través del Centro de Resolución de Disputas de Alquiler para moderar aumentos excesivos.
Perspectivas para Inversores: Altos Rendimientos, Pero un Punto de Entrada Más Estricto
El entorno de rendimiento de alquiler sigue siendo fuerte para los inversores:
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Apartamentos: Rendimientos netos del 6.3% (promedio), más altos en JVC, Sports City e IMPZ
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Villas: Rendimientos netos del 4.7%, liderados por comunidades como The Villa, Mirdif y Serena
Sin embargo, la combinación de altos precios de compra y límites de alquiler significa que el punto de entrada importa más que nunca. Los inversores en propiedades en construcción están buscando un costo de entrada más bajo en las áreas de Fase 2 de MBR City, Arjan y Dubailand, donde la posesión está programada para 2026–27.
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