El mercado de alquiler en Dubái es rentable, pero es procedural. Si no se estructura correctamente, el sistema se vuelve lento y costoso.

A continuación se presentan las 10 reglas críticas que todo propietario en Dubái debe seguir.

 

1. Limitar el Número de Cheques para Reducir el Riesgo de Incumplimiento

Más cheques significan más exposición.

Siguiendo el Decreto Ley Federal No. 14 de 2020, la mayoría de los cheques rebotados se tratan como asuntos civiles, no como casos penales. Eso significa que la recuperación lleva tiempo.

Si un cheque de alquiler rebota:

• Emites un requerimiento formal
• Sirves un aviso legal
• Presentas un caso en el Centro de Disputas de Alquiler
• Esperas el proceso judicial

Esto no es una expulsión instantánea.

Mejor práctica:

• Preferir de 1 a 4 cheques
• Evaluar la estabilidad de ingresos del inquilino
• Recolectar todos los cheques por adelantado

2. Evaluar al Inquilino Más Allá del Monto del Alquiler

Una oferta de alquiler alta no significa bajo riesgo.

Antes de firmar:

• Copia del ID de los Emiratos
• Certificado de salario
• Licencia comercial de la empresa si es corporativa
• Referencia del propietario anterior si es posible

Actualmente, Dubái no tiene un sistema público centralizado de crédito de inquilinos. La evaluación es tu responsabilidad.

 

3. Prohibir Estrictamente el Subarriendo, Aquí es Donde los Propietarios Pierden

Esto no es teórico. Esto sucede.

Caso de ejemplo:

• El propietario alquila la propiedad por 90,000 AED al año, 2 cheques.
• El inquilino la subarrienda por 70,000 AED, un cheque.
• El inquilino recolecta el dinero por adelantado.
• El inquilino deja de pagar al propietario.
• El inquilino desaparece.
• El subinquilino se niega a desocupar porque ha pagado a alguien.

Ahora enfrentas:

• Disputa legal
• Alquiler perdido
• Desalojo complejo
• Pérdida de tiempo

Bajo la ley de arrendamiento de Dubái, el subarriendo está prohibido sin el consentimiento por escrito del propietario.

Añade una cláusula clara que indique:

“El subarriendo, el alquiler a corto plazo o la operación de casa de vacaciones están estrictamente prohibidos sin la aprobación escrita previa del propietario.”

Si se viola, presenta inmediatamente en el Centro de Disputas de Alquiler.

No esperes. La demora debilita tu posición.

 

4. Presentar la Propiedad de Manera Profesional

Los inquilinos juzgan instantáneamente.

Re pinta si es necesario.

Limpieza profunda.

Revisa el aire acondicionado.

Repara defectos visibles.

Una mejor condición atrae mejores inquilinos.

 

5. Registrar Cada Contrato en Ejari

Todos los contratos de arrendamiento deben registrarse en Ejari.

Sin Ejari:

• El inquilino no puede activar servicios
• La ejecución legal se debilita
• El registro de disputas se complica
  
  

Nunca omitas este paso.

6. Transferir DEWA y Refrigeración Antes de la Entrega de Llaves

Los servicios deben estar a nombre del inquilino.

Confirma la activación con la Autoridad de Electricidad y Agua de Dubái.

Si se aplica refrigeración de distrito, confirma la transferencia con la Corporación de Sistemas de Refrigeración Central de los Emiratos.

Sin transferencia, no hay llaves.

 

7. Documentar la Condición con Fotos e Inventario

Toma fotos con fecha y hora antes de la entrega.
Prepara un inventario para unidades amuebladas.
Haz que el inquilino firme un reconocimiento.

La mayoría de las disputas de depósitos fracasan debido a una mala documentación.

 

8. Incluir Cláusula de Condición de Devolución Justa

Añade una cláusula:

“El inquilino deberá devolver la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió, excluyendo el desgaste normal.”

Los tribunales reconocen la deterioración normal. Sé razonable.

 

9. Entender la Diferencia Entre Dos Tipos de Aviso Legal

Muchos propietarios confunden esto.

A. Aviso Legal por Cheque Rebotado

Esto se aplica cuando el inquilino no paga el alquiler.

Procedimiento:

• Emitir un requerimiento de pago formal
• Permitir tiempo para resolver
• Presentar un caso en el Centro de Disputas de Alquiler
  
  

No se requiere aviso de 12 meses aquí.

Esto es la ejecución por incumplimiento de pago.

 

B. Aviso de Desalojo Notariado de 12 Meses por Venta o Uso Personal

Si deseas desalojar porque:

• Planeas vender la propiedad
• Quieres usarla personalmente o para un pariente de primer grado
  
  

Debes:

• Servir un aviso notariado de 12 meses
• Entregar a través de un notario público o correo registrado
• Asegurarte de que la razón sea genuina
  
  

WhatsApp no es válido.

Un aviso inadecuado equivale a un rechazo automático del caso.

 

10. Seguir las Reglas de Aumento de Alquiler de RERA

Los aumentos de alquiler están regulados por el índice de alquiler de:

Agencia Reguladora de Bienes Raíces

Reglas:

• Aviso escrito de 90 días antes del vencimiento
• Debe alinearse con el índice de alquiler oficial
• Si no se cumplen los 90 días, se pierde el derecho al aumento

Los aumentos ilegales son rechazados.