দুবাই যখন বিনিয়োগ, উদ্ভাবন এবং উচ্চ মানের জীবনের একটি বৈশ্বিক কেন্দ্র হিসেবে তার অবস্থানকে শক্তিশালী করতে অব্যাহত রয়েছে, তখন রিয়েল এস্টেট বাজারে সরবরাহ এবং চাহিদার বিষয়টি আবার আলোচনায় এসেছে—এবার আগের চেয়ে আরও জোরালোভাবে।
কিছু বিনিয়োগকারী এবং বাজার পর্যবেক্ষক সংকেত দিচ্ছেন যে ২০২৫ এবং ২০২৬ সালে নতুন প্রকল্পের উত্থানের কারণে একটি "অতিরিক্ত সরবরাহ সংকট" তৈরি হচ্ছে। কিন্তু কি সত্যিই দুবাইয়ের বাজার সম্পত্তিতে বন্যায় ভাসতে যাচ্ছে? এই প্রশ্নের উত্তর পেতে হলে দুবাইয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার কিভাবে গঠিত তা গভীর এবং বুদ্ধিদীপ্তভাবে দেখা প্রয়োজন—এবং শহরে "সরবরাহ" আসলে কি বোঝায় যেখানে চাহিদার চালকগুলি স্তরিত এবং পরিবর্তনশীল।
অতিরিক্ত সরবরাহের মিথ্যা — ভেঙে ফেলা হয়েছে
দুবাইয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার একটি একক, সমজাতীয় সত্তা নয়। এটি মাইক্রো-মার্কেটের একটি জটিল নেটওয়ার্ক, প্রতিটি নির্দিষ্ট ক্রেতা প্রকার, আয়ের গ্রুপ এবং জীবনযাত্রার পছন্দের জন্য কাজ করছে।
“দুবাইয়ের অতিরিক্ত সরবরাহ রয়েছে” বলে দাবি করা হলো যেন পুরো বৈশ্বিক গাড়ি শিল্পের অতিরিক্ত সরবরাহ রয়েছে কারণ সেখানে খুব বেশি সেডান রয়েছে। বাস্তবতা আরও সূক্ষ্ম: নির্দিষ্ট সেগমেন্টে বেশি সরবরাহ থাকতে পারে, কিন্তু অন্যদের ক্ষেত্রে অত্যন্ত কম সরবরাহ রয়েছে—বিশেষ করে প্রধান অবস্থানে বা অত্যন্ত চাহিদাযুক্ত সম্পত্তির প্রকারে।
২০২৫ সালে মাইক্রো বনাম ম্যাক্রো সরবরাহের প্রবণতা
ম্যাক্রো-লেভেল:
হ্যাঁ, দুবাই আরও প্রকল্প শুরু করছে। কিন্তু আসুন সেটি বাস্তব সংখ্যার সাথে সমন্বয় করি:
- শহরটি বার্ষিক ৪০,০০০–৪৫,০০০ ইউনিট সরবরাহের প্রত্যাশা করছে, যা একটি বৃদ্ধিশীল অর্থনীতির জন্য একটি স্বাস্থ্যকর পরিমাণ।
- ২০২৪ সালে দুবাইয়ের জনসংখ্যা ৩.৬৫ মিলিয়নের উপরে পৌঁছেছে এবং প্রতি বছর ৩% এর বেশি বৃদ্ধি পাচ্ছে।
- ২০২৩ সালে পর্যটক সংখ্যা ১৭ মিলিয়নের বেশি পৌঁছেছে, যাদের অনেকেই স্বল্প-মেয়াদী ভাড়াটিয়া, দীর্ঘমেয়াদী বাসিন্দা বা বিনিয়োগকারী হিসেবে রূপান্তরিত হন।
সংক্ষেপে: ম্যাক্রো চাহিদা কেবল স্বাস্থ্যকর নয়—এটি দ্রুতগতিতে বাড়ছে।
মাইক্রো-লেভেল:
নিকট থেকে দেখুন, এবং আপনি প্রতিটি অঞ্চলে একটি ভিন্ন গল্প দেখতে পাবেন:
- ডাউনটাউন দুবাইয়ে উন্নয়নের জন্য প্রায় নতুন জমি নেই। বিদ্যমান স্টক—বিশেষ করে ব্র্যান্ডেড আবাসন—এর কম সরবরাহ এবং উচ্চ ভাড়া চাহিদা রয়েছে।
- বিজনেস বে বছরের শুরু থেকে ৯,০০০ এর বেশি লেনদেন রেকর্ড করেছে, যা নিকটবর্তী এলাকার (যেমন ডাউনটাউন) কার্যকলাপকে চতুর্ভুজিত করেছে।
- ক্রিক হার্বারের প্রাথমিক প্রকল্পগুলি (দ্য কভ, ক্রিক হরিজন) হস্তান্তরের পরেও <২% সক্রিয় পুনরায় বিক্রয় তালিকা রয়েছে, যা একটি ধরে রাখার নেতৃত্বাধীন বাজার নির্দেশ করে।
এদিকে, জেভিসি বা দুবাইল্যান্ডের মতো এলাকায় কিছু ইউনিট প্রকারে (স্টুডিও এবং ১-বেড অ্যাপার্টমেন্ট) অতিরিক্ত সরবরাহের লক্ষণ দেখা যেতে পারে, কিন্তু এগুলি বিচ্ছিন্ন, সিস্টেমিক নয়।
“অতিরিক্ত সরবরাহ” পণ্য এবং ক্রেতার উপর নির্ভর করে
সকল সরবরাহ সমানভাবে তৈরি হয় না।
- একটি AED ৯৫০ক স্টুডিও জেভিসিতে একটি সম্পূর্ণ ভিন্ন অঙ্গনে প্রতিযোগিতা করে AED ৩.৫M ব্র্যান্ডেড সমুদ্রতীরের ইউনিটের সাথে এমার বিচফ্রন্টে।
- পalm Jumeirah এর অতি বিলাসবহুল ভিলার ক্রেতা অথবা ডাউনটাউনের কাছে মেট্রো সংযুক্ত ১বি আরের জন্য বিনিয়োগকারীরা একই বাজার নয়।
- অনেক প্রকল্প শুরু হচ্ছে বলেই এর মানে নয় যে তারা একই শ্রোতাকে পরিবেশন করে—অথবা একসাথে হস্তান্তর করবে।
দুবাইয়ের সরবরাহ পাইপলাইন আপনার চেয়ে স্মার্ট
বিকাশকারীরা আজকাল ২০০৮ সালের স্পেকুলেটিভ বুমের তুলনায় অনেক বেশি সতর্ক এবং হিসাবী। প্রকল্পগুলি সাধারণত:
- মাস্টার-প্ল্যান এবং পর্যায়ক্রমে, মেট্রো সম্প্রসারণ, স্কুল জোন এবং অবকাঠামো বৃদ্ধির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ।
- মজবুত পেমেন্ট প্ল্যান দ্বারা সমর্থিত যা শোষণের সময়কে টেনে ধরে।
- শেষ ব্যবহারকারীদের, আঞ্চলিক পরিবার এবং দীর্ঘ-মেয়াদী বিনিয়োগকারীদের দিকে লক্ষ্য করে, ফ্লিপারদের নয়।
একটি প্রধান উদাহরণ: এমারের দ্য ওএসিস—আল মাকতুম বিমানবন্দরের কাছে একটি প্রিমিয়াম ভিলা সম্প্রদায়। যদিও হাজার হাজার ইউনিটের পরিকল্পনা রয়েছে, হস্তান্তর ২০২৭–২০৩০ এর মধ্যে পর্যায়ক্রমে হবে, নতুন পরিবহন করিডরের সাথে জনসংখ্যা প্রবাহের প্রত্যাশার সাথে মিল রেখে।
বর্তমানে বাস্তব চাহিদা: উদাহরণ
ডাউনটাউন দুবাই – প্রথম পর্ব দ্বিতীয় পর্ব
২০২১ সালে, ২-বেডরুমের ইউনিট AED ২,১০০/বর্গফুটে উপলব্ধ ছিল। ২০২৫ সালে, অনুরূপ ইউনিট AED ২,৬০০/বর্গফুটের কাছে লেনদেন হচ্ছে এবং পুনরায় বিক্রয়ের স্টক সীমিত। যারা অতিরিক্ত সরবরাহের বিষয়ে ভয় পেয়েছিল তারা ২০–২৫% মূলধন বৃদ্ধির সুযোগ মিস করেছে।
দুবাই ক্রিক হার্বার
জলসীমার দৃশ্য সহ স্টুডিও এবং ১-বেড ইউনিট AED ২M এর নিচে ক্রমাগত বিরল হয়ে উঠছে। ক্রেতারা এখন পুনরায় বিক্রয় তালিকার একটি হ্রাসকারী সংখ্যার জন্য প্রতিযোগিতা করছেন যেহেতু নতুন উত্থান উচ্চতর স্তরের ইউনিটগুলিতে মনোযোগ কেন্দ্রীভূত করছে।
বিজনেস বে
হাজার হাজার ইউনিট হস্তান্তরিত হওয়া সত্ত্বেও, লেনদেনের পরিমাণ উচ্চ থাকে কারণ সঠিক ধরনের ইউনিটগুলি (যেমন, Bay Avenue, মেট্রো, বা খালের দৃশ্যের কাছে যাচাই করা ১বি আর) সরবরাহে কম কিন্তু চাহিদায় বেশি।
আমাদের ভূমিকা রিয়েল এস্টেট পরামর্শক হিসেবে
ফ্যাম প্রপার্টিজে, আমরা বিশ্বাস করি আমাদের নৈতিক দায়িত্ব হল ক্লায়েন্টদের তথ্য দিয়ে গাইড করা, ভয়ের মাধ্যমে নয়।
যখন আমরা বলি একটি পণ্য "অধিক সরবরাহিত", আমরা প্রদর্শন করি:
- DXBinteract থেকে যাচাই করা তালিকা এবং লেনদেনের তথ্য।
- বাস্তব পুনরায় বিক্রয় উপলব্ধতা এবং বাজারে থাকার সংখ্যা।
- ভাড়া চাহিদা এবং ফলন কর্মক্ষমতা।
আমরা সাধারণীকরণ করি না। আমরা বাজওয়ার্ড ব্যবহার করি না। আমরা সংখ্যাগুলি প্রদর্শন করি—এবং আমাদের ক্লায়েন্টদেরকে স্মার্ট, তথ্যপূর্ণ সিদ্ধান্ত নিতে দিই।
চূড়ান্ত চিন্তা
দুবাইয়ের রিয়েল এস্টেট বাজার গতিশীল, স্থিতিস্থাপক এবং ক্রমবর্ধমান পরিণত। বিনিয়োগকারী এবং এজেন্ট উভয়ের জন্য মূল হল জুম ইন করা, হেডলাইন থেকে প্যানিক করা নয়।
অতিরিক্ত সরবরাহ কিছু অঞ্চলে বিদ্যমান। কিন্তু কৌশলগত সুযোগগুলি প্রধান, ভাল পরিকল্পিত, এবং সীমিত-উপলভ্য সম্প্রদায়গুলিতে অব্যাহত আছে—এবং আগামী চক্রে সম্ভবত আরও ভালো পারফর্ম করবে।
এটি কেবল সম্পত্তি বিক্রির জন্য একটি বাজার নয়। এটি বোঝার, শিক্ষিত করার এবং বুদ্ধিমানভাবে অবস্থান দেওয়ার একটি বাজার।
যেমন সর্বদা, স্মার্ট বিনিয়োগ বাজারের কথা বলার বিষয়ে নয়, বরং বাজারের প্রদর্শনের বিষয়ে।