سوق الإيجارات في دبي مربح، ولكنه يتطلب إجراءات دقيقة. إذا تم هيكلة الأمور بشكل غير صحيح، فإن النظام يصبح بطيئًا ومكلفًا.
فيما يلي 10 قواعد أساسية يجب على كل مالك عقار في دبي اتباعها.
1. تحديد عدد الشيكات لتقليل مخاطر التعثر
عدد أكبر من الشيكات يعني تعرضًا أكبر.
وفقًا للقانون الفيدرالي رقم 14 لعام 2020، يتم التعامل مع معظم الشيكات المرتجعة كمسائل مدنية، وليس كقضايا جنائية. مما يعني أن عملية الاسترداد تستغرق وقتًا.
إذا ارتجع شيك الإيجار:
- تقوم بإصدار طلب رسمي
- تقديم إشعار قانوني
- رفع قضية في مركز تسوية المنازعات الإيجارية
- انتظار الإجراءات القانونية
هذا ليس إخلاءً فوريًا.
أفضل الممارسات:
- يفضل 1 إلى 4 شيكات
- تقييم استقرار دخل المستأجر
- جمع جميع الشيكات مقدمًا
2. تقييم المستأجر أكثر من مجرد مبلغ الإيجار
عرض الإيجار العالي لا يعني انخفاض المخاطر.
قبل التوقيع:
- نسخة من الهوية الإماراتية
- شهادة راتب
- رخصة تجارية للشركة إذا كانت مؤسسية
- مرجع من المالك السابق إذا أمكن
لا يوجد حاليًا نظام مركزي لتقييم المستأجرين في دبي. التقييم هو مسؤوليتك.
3. منع تأجير من الباطن بشكل صارم، فهذا هو المكان الذي يتعرض فيه الملاك للخسارة
هذا ليس نظريًا. هذا يحدث.
مثال حالة:
- المالك يؤجر العقار بمبلغ 90,000 درهم سنويًا، على شيكين.
- المستأجر يؤجره من الباطن بمبلغ 70,000 درهم، على شيك واحد.
- المستأجر يجمع المال مقدمًا.
- المستأجر يتوقف عن دفع الإيجار للمالك.
- المستأجر يختفي.
- المستأجر الفرعي يرفض الإخلاء لأنه دفع لشخص ما.
الآن تواجه:
- نزاع قانوني
- إيجار ضائع
- إخلاء معقد
- فقدان الوقت
بموجب قانون الإيجارات في دبي، يُحظر التأجير من الباطن دون موافقة كتابية من المالك.
أضف فقرة واضحة تنص:
“التأجير من الباطن، الإيجار قصير الأجل، أو تشغيل منازل العطلات محظور تمامًا دون موافقة كتابية مسبقة من المالك.”
إذا تم انتهاك ذلك، قم بالتسجيل على الفور في مركز تسوية المنازعات الإيجارية.
لا تنتظر. التأخير يضعف موقفك.
4. تقديم العقار بشكل احترافي
المستأجرون يحكمون على الفور.
أعد طلاءه إذا لزم الأمر.
نظف بعمق.
خدمة مكيف الهواء.
إصلاح العيوب المرئية.
حالة أفضل تجذب مستأجرين أفضل.
5. تسجيل كل عقد في إيجاري
يجب تسجيل جميع عقود الإيجار في إيجاري.
بدون إيجاري:
- لا يمكن للمستأجر تفعيل المرافق
- تضعف قوة التنفيذ القانوني
- تصبح إجراءات النزاع معقدة
لا تتجاوز هذه الخطوة أبدًا.
6. نقل خدمات DEWA والتبريد قبل تسليم المفتاح
يجب أن تكون المرافق باسم المستأجر.
تأكد من التفعيل مع هيئة كهرباء ومياه دبي.
إذا كان هناك تبريد مركزي، تأكد من النقل مع مؤسسة الإمارات لأنظمة التبريد المركزي.
لا نقل، لا مفاتيح.
7. توثيق الحالة بالصور والجرد
التقط صور مؤرخة قبل التسليم.
أعد جردًا للوحدات المفروشة.
اجعل المستأجر يوقع على إقرار.
تفشل معظم نزاعات الوديعة بسبب سوء التوثيق.
8. تضمين شرط حالة الإرجاع العادل
أضف شرطًا:
“يجب على المستأجر إرجاع العقار بنفس الحالة التي تم استلامه بها، باستثناء التآكل العادل.”
تعترف المحاكم بالتدهور الطبيعي. كن معقولًا.
9. فهم الفرق بين نوعين من الإشعارات القانونية
يخلط العديد من الملاك بين هذا.
أ. إشعار قانوني لشيك مرتجع
يتم تطبيق هذا عندما يفشل المستأجر في دفع الإيجار.
الإجراء:
- إصدار طلب دفع رسمي
- السماح بوقت لتسوية المبلغ
- رفع قضية في مركز تسوية المنازعات الإيجارية
لا حاجة لإشعار مدته 12 شهرًا هنا.
هذا هو تنفيذ تعثر الدفع.
ب. إشعار إخلاء موثق لمدة 12 شهرًا للبيع أو الاستخدام الشخصي
إذا كنت تريد الإخلاء لأن:
- تخطط لبيع العقار
- تريد استخدامه شخصيًا أو لأحد الأقارب من الدرجة الأولى
يجب عليك:
- تقديم إشعار موثق لمدة 12 شهرًا
- تسليمه عبر كاتب العدل أو البريد المسجل
- التأكد من أن السبب حقيقي
واتس آب غير صالح.
الإشعار غير المناسب يعني رفض القضية تلقائيًا.
10. اتباع قوانين زيادة الإيجار RERA
تخضع زيادات الإيجار لمؤشر الإيجارات من:
الهيئة التنظيمية العقارية
القواعد:
- إشعار كتابي قبل 90 يومًا من انتهاء العقد
- يجب أن يتماشى مع مؤشر الإيجارات الرسمي
- إذا فاتت 90 يومًا، تفقد حق الزيادة
الزيادات غير القانونية تُرفض.