主要要点
- 迪拜的房地产市场不能仅通过过时的期房与现房的划分来理解。
- 正确的划分应为一级市场与二级市场，因为期房在这两者中都有交易。
- 每个市场都有不同的激励机制、风险、佣金、代理行为和定价逻辑。
- 在一级市场购买的投资者最终会在二级市场退出，因此理解这两个市场至关重要。
- DXBinteract在2024年引入了这一变化，以清理市场分析并改善投资者决策。
迪拜的房地产市场长期以来被划分为“期房与现房”，但这种分类是误导性的。许多期房单位在交付前就被转售，一旦进入二手市场，它们与一级市场的首次上市表现截然不同。正确的市场结构是一级市场（开发商的首次销售）与二级市场（现房或期房的转售）。
每个市场都有独特的经济特征：开发商资助的佣金、激进的市场营销、支付计划和早期投资者的转售主导一级市场。二级市场则依赖于谈判交易、买方支付的佣金、门户网站驱动的曝光和真实的供需价格发现。
由于所有投资者最终都通过二级市场退出，因此了解这两个市场是进行价格智能、风险管理和时机决策的关键。
理解迪拜房地产市场细分：真正反映现实的新框架
旧模式：期房与现房
多年来，迪拜的分析师、代理和投资者将市场分成两个类别：
这看似简单，但实际上是错误的。
因为期房可以在交付前多次销售，因此其表现并不像典型的首次销售。
开发商的首次推出的激励结构、佣金、市场压力和供应动态与期房业主在开放市场上的转售截然不同。
这就是为什么旧的细分方法会产生混淆、误导性比较和对市场表现的不准确结论。
新现实：一级市场与二级市场（DXBinteract的2024框架）
自2024年起，DXBinteract引入了成熟全球市场中使用的正确细分：
一级市场（首次销售）
开发商与买方之间的直接交易。
二级市场（转售）
任何现房或期房由现有业主出售给新买方的交易。
这种细分与迪拜实际的激励、市场力量和定价行为相一致。
一级市场：主题、动态与投资者影响
1. 佣金与激励由开发商驱动
- 开发商支付佣金。
- 通常高于2%。
- 这导致代理商倾向于积极销售一级项目。
投资者要点：
开发商资助的佣金意味着代理商会极力推动一级市场的库存，有时忽视了社区中的转售表现。
2. 激进的供应与大规模市场营销
- 大量库存和频繁的推出
- 付费广告、影响者活动、社交媒体主导
- 高度策划的样板房和情感品牌建设
这意味着什么：
一级市场旨在大规模吸引买家，尤其是寻求便捷入市的投资者。
3. 付款计划 + 延迟交付
- 灵活的付款结构
- 促进可负担性的分期付款模型
- 交付风险：可能的延迟
投资者影响：
吸引人的入市机会，但需要对开发商的可靠性和二级市场的吸纳能力进行研究。
4. 交付前强劲的投资回报率，但伴随流动性风险
- 许多投资者在交付前转售，获得强劲的投资回报，因为小额股权存款可以产生相对较大的收益。
- 但如果投资者违约或需要快速流动资金，他们可能会以低于原始价格（OP）的价格出售以退出。
投资者影响：
理解流动性周期。并非每个项目的表现都相同。
5. 一级代理很少处理转售
一级市场的销售代表通常：
- 不处理看房
- 不谈判转售
- 不管理转让流程
- 不适合高强度的转售工作
关键见解：
投资者不应依赖一级市场代理商来出售他们的房产。
您的转售退出发生在一个完全不同的生态系统中。
二级市场：真实价格发现的地方
1. 包括现房和期房
这是最常被误解的要点。
转售的期房单位不属于一级市场。
它的表现与二级市场资产完全相同。
2. 佣金结构
- 通常由买方支付2%
- 卖方通常不支付任何费用
- 激励驱动较少，更多基于表现
3. 更高的交易努力
二级代理处理：
- 多次看房
- 定价策略
- 出价谈判
- 合同起草
- 在公证处进行转让
- 抵押贷款协调（如有）
这是真正的经纪工作。
这更具挑战性，但也更具透明度，因为市场而不是开发商决定价值。
4. 通过门户网站进行营销
二级市场的曝光主要来自于：
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract（用于定价智能）
这里的营销较少情感化，更加数据驱动比较。
5. 每位投资者最终都在这里出售
无论您的资产是：
您的退出几乎总是通过二级市场。
这就是为什么仅依赖一级市场动态是危险的，因为它忽视了您未来转售价格的现实。
为什么期房与现房会误导投资者
因为：
- 期房出现在两个市场中。
- 现房只出现在一个市场中。
- 激励和佣金差异巨大。
- 价格行为不同。
- 流动性周期不同。
- 风险不同。
- 情感与数据的区别。
- 营销环境不同。
因此，将期房与现房进行比较就像是将苹果与橙子进行比较。
唯一反映迪拜市场实际运作的划分是：
一级市场与二级市场。
为什么DXBinteract引入了这个框架
迪拜是全球发展最快的房地产市场之一，投资者需要一种更清晰、更合逻辑的方式来分析：
- 定价
- 供应
- 流动性
- 市场周期
- 退出策略
- 风险
- 收益压缩
- 投资者行为
这种细分为投资者提供了清晰性，防止从过时分类中得出错误结论。
实用投资者建议
- 如果您购买一级市场，请在支付定金之前研究该社区的二级市场。
- 如果您计划转售，请通过DXBinteract跟踪转售吸纳率。
- 如果您计划持有，请根据二级库存计算租赁需求，而不是开发商的说法。
- 不要指望一级市场的代理商将来帮助您出售您的房产。选择一位转售专家。
行动呼吁
- 在做出决定之前，利用DXBinteract监测一级和二级市场的价格趋势。
- 在购买任何一级上市之前，请向fäm Properties咨询转售退出策略。
- 订阅DXBadvanced，以深入了解迪拜各社区的细分分析。
常见问题
1. 为什么我们不能再使用期房与现房的划分？
因为期房在两个市场中都出现。转售的期房单位的表现就像是二级资产，而不是一级市场的首次推出。
2. 一级市场真的提供更好的投资回报率吗？
可以，尤其是在交付前的快速转售，但完全依赖时机、开发商品牌和二级市场流动性。
3. 一级市场的佣金真的更高吗？
是的。开发商通常支付更高的佣金，这影响了代理商的激励。
4. 为什么一级市场的代理商避免转售？
转售需要看房、谈判、转让管理和时间。这是完全不同的技能。
5. 投资者应该关注哪个市场？
两个市场。您在一级市场进入，但在二级市场退出。忽视转售市场是一个重大的投资错误。