1. Piyasa Görünümü

Dubai emlak piyasası 2025 yılında güçlü bir yükseliş trendine devam etti ve ilk üç çeyrekte toplam satış değerini 499.5 milyar AED olarak kaydetti — bu, yıllık %33'lük dikkate değer bir artış anlamına geliyor.

Satış hacmi 158,300 işlem (+%21 yıllık) seviyesine ulaşırken, ortalama fiyat metrekare başına %8 artarak 1,600 AED oldu.

Veriler, hem plan aşamasındaki hem de hazır mülkler için talebin son derece güçlü olduğunu, bunun yatırımcı güveni, nüfus artışı ve çeşitlendirilmiş alıcı tabanı tarafından desteklendiğini doğrulamaktadır.

2. Segment Dağılımı

Plan Aşamasındaki (1. Satış) Piyasa

• Satış Değeri: 324.2 B AED (+%33 yıllık)
• İşlemler: 108.6 K (+%26 yıllık)
• Ortalama Fiyat: 1,700 AED/metrekare (+%5 yıllık)

Plan aşamasındaki satışlar, Dubai’nin genel piyasa payını hâlâ domine etmekte ve Dubai Güney, JVC ve Wadi Al Safa 5 gibi gelişen bölgelerdeki devam eden geliştirici lansmanları ve güçlü emilim ile yansımaktadır.

İkinci El Piyasa

• Satış Değeri: 175.3 B AED (+%31 yıllık)
• İşlemler: 49.7 K (+%11 yıllık)
• Ortalama Fiyat: 1,500 AED/metrekare (+%11 yıllık)
• Kapital Kazançları: 56 B AED (+%66.6 yıllık)

İkinci el piyasa, sınırlı hazır stok ve JVC, Dubai Marina ve Business Bay gibi alanlardaki premium topluluk talepleriyle yönlendirilen etkileyici bir kapital değer artışı sağladı.

İpotek Faaliyetleri

• Toplam Değer: 132.5 B AED
• İşlemler: 38 K (+%29 yıllık)
• Ortalama Kredi-Değer Oranı (LTV): %72.6 (-%5.5 yıllık)

İpotek işlemleri artarken, ortalama LTV oranlarının düşmesi, son kullanıcılar ve yatırımcılardan daha yüksek özkaynak katkıları gösteriyor; bu da daha varlıklı alıcılar ve nakit ağırlıklı uluslararası yatırımcılarla tutarlıdır.

3. Arz & Geliştirme Eğilimleri

• Yeni Birimler: ≈118,500 (2024'e göre temel olarak değişmedi)
• Geliştiriciler: 2,061
• Ajanslar: 9,003
• Aktif Ajanlar: 30,332

Dubai, yeni proje lansmanları açısından art arda iki rekor yıl kaydetti. Geliştiriciler, özellikle villa topluluklarında ve uygun fiyatlı apartman kümelerinde agresif kalmaya devam ediyor.
Bu seviyedeki arz genişlemesi, güveni işaret ederken, 2026'ya doğru emilim oranlarının dikkatli bir şekilde izlenmesini gerektirmektedir.

4. En İyi Performans Gösteren Bölgeler (YTD 2025)

Apartmanlar – Plan Aşamasındaki

1. Jumeirah Village Circle (JVC) – açık piyasa lideri
2. Business Bay – yeni projelerde güçlü artış
3. Wadi Al Safa 5 – hızla yükselen nokta
4. Dubai Güney – orta gelir talebini karşılıyor
5. Jabal Ali First – istikrarlı büyüme

Apartmanlar – İkinci El

1. JVC – baskın ikinci el hacmi
2. Dubai Marina – olgun stabilite
3. Business Bay – yüksek devir
4. Downtown Dubai – rekor 2024'ten sonra hafif yavaşlama
5. Al Merkadh – ortaya çıkan ilgi

Villalar – Plan Aşamasındaki

1. Al Yelayiss 1 – en yüksek emilim ile en iyi performans gösteren
2. Al Yufrah 1 – sürekli momentum
3. Madinat Hind 4 – ılımlı artış
4. Dubai Investment Park İkincisi – artan talep
5. Wadi Al Safa 5 – dayanıklı trend

Villalar – İkinci El

1. Wadi Al Safa 5
2. Al Yelayiss 1
3. Al Hebiah Beşinci
4. Dubai Güney
5. Al Yufrah 1

5. Piyasa İçgörüleri

• İkinci el kârlılığı yükseliyor: Kapital kazançları yıllık %67 artışla likit bir ikinci el piyasası ve olgun topluluklarda hızlı yeniden satışları yansıtıyor.
• Geliştiriciler iyimser kalıyor: İki yıl üst üste 118 K'dan fazla birim lansmanı, sürdürülen talebe olan güveni sembolize ediyor.
• Son kullanıcı finansmanı evriliyor: Daha fazla ipotek işlemi ama daha düşük LTV oranları, daha sağlıklı borçlanma disiplinini gösteriyor.
• Küresel yatırımcı akışları: Dubai, vergi muafiyeti ve güçlü kira getirileri nedeniyle Avrupa, Asya ve GCC'den zenginlik göçünü çekmeye devam ediyor.
• Mikro-piyasa ayrışması: Downtown ve Marina gibi ana alanlar istikrar kazanırken, çevresel bölgeler çift haneli büyüme görüyor.

6. 2025'in 4. Çeyreği ve Sonrası için Görünüm

Dubai emlak piyasası, 2025 yılı sonunda yıllık satışları 650 milyar AED'yi aşmayı hedefliyor ve bu başka bir rekor yılı işaret ediyor.

• Kısa Vadeli: Plan aşamasındaki satışlar ve güçlü yabancı sermaye akışları tarafından yönlendirilen sürekli momentum.
• Orta Vadeli Riskler: Dış topluluklarda potansiyel aşırı arz ve küresel likidite sıkılaşması.
• Fırsatlar: Dubai Güney, Al Yelayiss 1 ve Wadi Al Safa 5 gibi yüksek büyüme bölgeleri, yatırımcılar için cazip giriş noktaları sunmaya devam ediyor.

Önemli Nokta

Dubai’nin gayrimenkul piyasası, uluslararası talep, kontrol edilen kaldıraç ve sürekli fiyat artışı ile sağlıklı bir genişleme aşamasında kalmaya devam ediyor.
Geliştiriciler rekor lansmanlar gerçekleştirirken, alıcı iştahı — hem son kullanıcılar hem de yatırımcılar — yeni envanteri absorbe etmeye devam ediyor.
2025 için genel görünüm, 2026'ya kadar sürdürülen büyüme ivmesini destekleyen verilerle birlikte güçlü bir şekilde iyimser kalmaktadır.