Principais Conclusões

• O mercado imobiliário de Dubai não pode ser compreendido através da segmentação ultrapassada entre “na planta” e “pronto para morar”.
• A segmentação correta é Mercado Primário vs. Mercado Secundário, pois os imóveis na planta são negociados em ambos.
• Cada mercado tem incentivos, riscos, comissões, comportamentos de agentes e lógicas de preços diferentes.
• Os investidores que compram no mercado primário eventualmente saem no mercado secundário, tornando essencial entender ambos.
• A DXBinteract introduziu essa mudança em 2024 para melhorar a análise de mercado e aprimorar a tomada de decisão dos investidores.
  
  

O mercado imobiliário de Dubai há muito tempo é segmentado em “na planta” vs. “pronto para morar”, mas essa classificação é enganosa. Muitas unidades na planta são revendidas antes da entrega, e uma vez que entram em circulação de revenda, elas se comportam de maneira completamente diferente do mercado de lançamento primário. A estrutura correta do mercado é Mercado Primário (primeira venda de desenvolvedores) versus Mercado Secundário (revenda de unidades prontas ou na planta).

Cada mercado tem economias distintas: comissões financiadas por desenvolvedores, marketing agressivo, planos de pagamento e o giro de investidores em estágio inicial dominam o mercado primário. O mercado secundário depende de transações negociadas, comissões pagas pelos compradores, exposição por meio de portais e descoberta de preços baseada na verdadeira oferta e demanda.
Como todos os investidores eventualmente saem pelo mercado secundário, entender ambos os segmentos é essencial para obter inteligência de preços, gerenciamento de riscos e decisões de timing.

 

Entendendo os Segmentos do Mercado Imobiliário de Dubai: A Nova Estrutura que Realmente Reflete a Realidade

 

O Antigo Modelo: Imóveis na Planta vs. Prontos para Morar

Durante anos, analistas, agentes e investidores de Dubai dividiram o mercado em dois grupos:

• Na planta
• Imóveis prontos
  
  

Isso parecia simples, mas estava errado.

Porque um imóvel na planta pode ser vendido várias vezes antes da entrega, ele não se comporta como uma venda típica de primeira vez.
As estruturas de incentivo, comissões, pressão de marketing e dinâmicas de oferta de um lançamento inicial de um desenvolvedor são completamente diferentes de um proprietário na planta revendendo no mercado aberto.

É por isso que essa segmentação antiga cria confusão, comparações enganosas e conclusões imprecisas sobre o desempenho do mercado.

 

A Nova Realidade: Mercado Primário vs. Mercado Secundário (Estrutura de 2024 da DXBinteract)

Desde 2024, a DXBinteract introduziu a segmentação correta usada em mercados globais maduros:

Mercado Primário (Primeira Venda)

Uma transação diretamente entre desenvolvedor → comprador.

Mercado Secundário (Revenda)

Qualquer transação onde um imóvel, seja pronto OU na planta, é vendido por um proprietário existente para um novo comprador.

Essa segmentação se alinha com os incentivos reais, forças de marketing e comportamentos de preços em Dubai.

 

Mercado Primário: Temas, Dinâmicas e Implicações para Investidores

1. Comissões e Incentivos São Impulsionados pelos Desenvolvedores

• O desenvolvedor paga a comissão.
• Geralmente maior que 2%.
• Isso cria um viés natural dos agentes em promover projetos primários.
  
  

Conclusão para o Investidor:

Comissões financiadas pelos desenvolvedores significam que os agentes promovem fortemente o estoque primário, às vezes independentemente do desempenho de revenda naquela comunidade.

 

2. Oferta Agressiva e Marketing Massivo

• Grande volume de inventário e lançamentos frequentes
• Anúncios pagos, campanhas com influenciadores, domínio nas redes sociais
• Unidades de demonstração altamente selecionadas e branding emocional
  
  

O que isso significa:

O mercado primário é projetado para atrair compradores em larga escala, especialmente investidores em busca de pontos de entrada fáceis.

 

3. Planos de Pagamento + Entrega Atrasada

• Estruturas de pagamento flexíveis
• Modelos de parcelamento que aumentam a acessibilidade
• Riscos de entrega: possíveis atrasos
  
  

Implicação para o Investidor:

Entrada atraente, mas requer pesquisa sobre a confiabilidade do desenvolvedor e a absorção do mercado secundário.

 

4. Alto Retorno Antes da Entrega, Mas Com Risco de Liquidez

• Muitos investidores fazem flip antes da entrega e alcançam um alto ROE, pois pequenos depósitos de capital podem gerar grandes ganhos proporcionais.
• Mas se um investidor não cumprir ou precisar de liquidez rápida, ele pode vender abaixo do preço original (OP) para sair.
  
  

Implicação para o Investidor:

Entenda os ciclos de liquidez. Nem todo projeto se comporta da mesma forma.

 

5. Agentes Primários Raramente Lidam com Revendas

Os representantes de vendas do mercado primário normalmente:

• Não realizam visitas
• Não negociam revendas
• Não gerenciam processos de transferência
• Não estão preparados para um trabalho de revenda de alto esforço
  
  

Insight Crítico:

Os investidores não devem contar com agentes do mercado primário para vender sua propriedade depois.
Sua saída de revenda acontece em um ecossistema completamente diferente.

 

Mercado Secundário: Onde Acontece a Verdadeira Descoberta de Preços

 

1. Inclui Tanto Pronto Quanto na Planta

Este é o ponto mais mal compreendido.

Uma unidade na planta revendida não faz parte do mercado primário.
Ela se comporta exatamente como um ativo do mercado secundário.

2. Estrutura de Comissão

• Normalmente 2% pagos pelo comprador
• O vendedor geralmente não paga nada
• Menos impulsionado por incentivos, mais impulsionado por desempenho
  
  

3. Maior Esforço de Transação

Agentes secundários lidam com:

• Várias visitas
• Estratégia de precificação
• Negociação de ofertas
• Redação de contratos
• Transferência em escritórios de fidúcia
• Coordenação de hipoteca (se houver)
  
  

Esse é o verdadeiro trabalho de corretagem.

É mais exigente, mas também mais transparente, porque o mercado, e não o desenvolvedor, define o valor.

 

4. Marketing Através de Portais

A exposição secundária vem principalmente de:

• Property Finder
• Bayut
• Dubizzle
• DXBinteract (para inteligência de preços)
  
  

Há menos marketing emocional e mais comparação orientada por dados.

 

5. É Aqui Que Todo Investidor Eventualmente Vende

Se seu ativo é:

• Pronto
• Na planta
• Luxuoso de alto padrão
• Acessível
  
  

Sua saída é quase sempre pelo mercado secundário.

É por isso que confiar apenas nas dinâmicas primárias é perigoso; ignora a realidade do seu futuro preço de revenda.

 

Por Que Na Planta vs. Pronto Engana os Investidores

Porque:

• Na planta aparece em ambos os mercados.
• Pronto aparece apenas em um.
• Os incentivos e comissões diferem dramaticamente.
• O comportamento de preços é diferente.
• Os ciclos de liquidez diferem.
• Os riscos diferem.
• As emoções em comparação com dados diferem.
• Os ambientes de marketing diferem.
  
  

Portanto, comparar na planta com pronto é como comparar maçãs com laranjas.

A única segmentação que reflete como Dubai realmente funciona é:

Mercado Primário vs. Mercado Secundário.

Por Que a DXBinteract Introduziu Essa Estrutura

Dubai é um dos mercados imobiliários que mais evolui globalmente, e os investidores precisavam de uma maneira mais limpa e lógica de analisar:

• Preços
• Oferta
• Liquidez
• Ciclos de mercado
• Estratégias de saída
• Risco
• Compressão de rendimento
• Comportamento do investidor

Essa segmentação oferece clareza aos investidores e previne conclusões erradas extraídas de classificações ultrapassadas.

 

Conselhos Práticos para Investidores

• Se você comprar no primário, estude o mercado secundário daquela comunidade antes de pagar um depósito.
• Se você planeja fazer flip, acompanhe as taxas de absorção de revenda através da DXBinteract.
• Se você planeja manter, calcule a demanda de aluguel com base no inventário secundário, não nas alegações do desenvolvedor.
• Não espere que um agente do mercado primário venda sua propriedade depois. Escolha um especialista em revenda.
  
  

 

Chamadas à Ação

• Use a DXBinteract para monitorar as tendências de preços primários e secundários antes de tomar uma decisão.
• Solicite uma consulta de estratégia de saída de revenda da fām Properties antes de comprar qualquer lançamento primário.
• Inscreva-se na DXBadvanced para análises de segmentação mais profundas nas comunidades de Dubai.
  
  

 

Perguntas Frequentes

1. Por que não podemos mais usar na planta vs. pronto?

Porque imóveis na planta aparecem em ambos os mercados. Uma unidade na planta revendida se comporta como um ativo secundário, não como um lançamento primário.

2. O mercado primário oferece melhor ROI?

Pode, especialmente em flips antes da entrega, mas depende inteiramente do timing, da marca do desenvolvedor e da liquidez do mercado secundário.

3. As comissões são realmente mais altas no mercado primário?

Sim. Os desenvolvedores normalmente pagam comissões mais altas, o que molda os incentivos dos agentes.

4. Por que os agentes do mercado primário evitam revendas?

As revendas requerem visitas, negociações, gerenciamento de transferências e tempo. É um conjunto de habilidades completamente diferente.

5. Em qual mercado os investidores devem se concentrar?

Ambos. Você entra no mercado primário, mas sai no mercado secundário. Ignorar o mercado de revenda é um grande erro para o investidor.