Principali Considerazioni

• Il mercato immobiliare di Dubai non può essere compreso attraverso la segmentazione obsoleta tra off-plan e pronto.
• La segmentazione corretta è Mercato Primario vs. Mercato Secondario, poiché le proprietà off-plan vengono scambiate in entrambi.
• Ogni mercato ha incentivi, rischi, commissioni, comportamenti degli agenti e logiche di prezzo diverse.
• Gli investitori che acquistano nel mercato primario alla fine escono nel mercato secondario, rendendo essenziale comprendere entrambi.
• DXBinteract ha introdotto questo cambiamento nel 2024 per migliorare l'analisi di mercato e migliorare il processo decisionale degli investitori.
  
  

Il mercato immobiliare di Dubai è stato a lungo segmentato in "off-plan vs. pronto", ma questa classificazione è fuorviante. Molti appartamenti off-plan vengono rivenduti prima della consegna e, una volta entrati nella circolazione delle rivendite, non si comportano affatto come il mercato di lancio primario. La struttura di mercato corretta è Mercato Primario (prima vendita dai costruttori) contro Mercato Secondario (rivendita di unità pronte o off-plan).

Ogni mercato ha economie distinte: commissioni finanziate dai costruttori, marketing aggressivo, piani di pagamento e flipping da parte di investitori nelle fasi iniziali dominano il mercato primario. Il mercato secondario si basa su transazioni negoziate, commissioni pagate dagli acquirenti, esposizione guidata dai portali e scoperta dei prezzi basata sulla reale domanda e offerta.
Poiché tutti gli investitori alla fine escono attraverso il mercato secondario, comprendere entrambi i segmenti è essenziale per l'intelligenza dei prezzi, la gestione del rischio e le decisioni di tempismo.

 

Comprendere i Segmenti del Mercato Immobiliare di Dubai: Il Nuovo Framework Che Riflette Davvero la Realtà

 

Il Vecchio Modello: Proprietà Off-Plan vs. Pronte

Per anni, analisti, agenti e investitori di Dubai hanno diviso il mercato in due categorie:

• Off-plan
• Proprietà pronte
  
  

Questo sembrava semplice, ma era sbagliato.

Poiché una proprietà off-plan può essere venduta più volte prima della consegna, non si comporta come una tipica prima vendita.
Le strutture di incentivo, le commissioni, la pressione di marketing e le dinamiche di offerta di un primo lancio da parte di un costruttore sono completamente diverse da quelle di un proprietario off-plan che rivende nel mercato aperto.

Ecco perché questa vecchia segmentazione crea confusione, confronti fuorvianti e conclusioni inaccurate sulle performance del mercato.

 

La Nuova Realtà: Mercato Primario vs. Mercato Secondario (Framework 2024 di DXBinteract)

Dal 2024, DXBinteract ha introdotto la segmentazione corretta utilizzata nei mercati globali maturi:

Mercato Primario (Prima Vendita)

Una transazione direttamente tra costruttore → acquirente.

Mercato Secondario (Rivendita)

Qualsiasi transazione in cui una proprietà, sia pronta CHE off-plan, viene venduta da un proprietario esistente a un nuovo acquirente.

Questa segmentazione si allinea con gli incentivi reali, le forze di marketing e i comportamenti di prezzo a Dubai.

 

Mercato Primario: Temi, Dinamiche & Implicazioni per gli Investitori

1. Commissioni & Incentivi Guidati dai Costruttori

• Il costruttore paga la commissione.
• Di solito superiore al 2%.
• Questo crea un bias naturale degli agenti verso la vendita di progetti primari.
  
  

Considerazione per gli investitori:

Le commissioni finanziate dai costruttori significano che gli agenti spingono fortemente le scorte primarie, a volte indipendentemente dalle performance di rivendita in quella comunità.

 

2. Fornitura Aggressiva & Marketing Massiccio

• Alto volume di inventario e lanci frequenti
• Annunci a pagamento, campagne con influencer, dominio dei social media
• Unità mostra altamente curate e branding emozionale
  
  

Cosa significa:

Il mercato primario è progettato per attrarre acquirenti su larga scala, specialmente investitori che cercano punti di ingresso facili.

 

3. Piani di Pagamento + Consegna Ritardata

• Strutture di pagamento flessibili
• Modelli di rate che aumentano l'accessibilità
• Rischi di consegna: possibili ritardi
  
  

Implicazione per gli investitori:

Entrata attraente ma richiede ricerca sull'affidabilità del costruttore e sull'assorbimento del mercato secondario.

 

4. ROI Elevato Prima della Consegna, ma Con Rischio di Liquidità

• Molti investitori rivendono prima della consegna e ottengono un forte ROE, poiché piccoli depositi di capitale possono generare grandi guadagni proporzionali.
• Ma se un investitore non riesce a pagare o ha bisogno di liquidità rapidamente, potrebbe vendere sotto il prezzo originale (OP) per uscire.
  
  

Implicazione per gli investitori:

Comprendere i cicli di liquidità. Non tutti i progetti si comportano allo stesso modo.

 

5. Gli Agenti Primari Raramente Gestiscono le Rivendite

I rappresentanti delle vendite del mercato primario tipicamente:

• Non gestiscono le visite
• Non negoziano le rivendite
• Non gestiscono i processi di trasferimento
• Non sono preparati per un lavoro di rivendita ad alto impegno
  
  

Insight Critico:

Gli investitori non dovrebbero fare affidamento sugli agenti del mercato primario per vendere la loro proprietà in seguito.
La vostra uscita di rivendita avviene in un ecosistema completamente diverso.

 

Mercato Secondario: Dove Avviene la Vera Scoperta dei Prezzi

 

1. Include Sia Pronto CHE Off-Plan

Questo è il punto più frainteso.

Un'unità off-plan in rivendita non è parte del mercato primario.
Si comporta esattamente come un asset del mercato secondario.

2. Struttura delle Commissioni

• Tipicamente 2% pagato dall'acquirente
• Il venditore di solito non paga nulla
• Meno incentivato, più basato sulle performance
  
  

3. Maggiore Impegno nella Transazione

Gli agenti secondari gestiscono:

• Multiple visite
• Strategia di prezzo
• Negoziazione delle offerte
• Redazione dei contratti
• Trasferimento presso gli uffici fiduciari
• Coordinamento mutui (se presenti)
  
  

Questo è il vero lavoro di intermediazione.

È più impegnativo ma anche più trasparente, poiché il mercato, non il costruttore, stabilisce il valore.

 

4. Marketing tramite Portali

L'esposizione secondaria proviene principalmente da:

• Property Finder
• Bayut
• Dubizzle
• DXBinteract (per l'intelligenza dei prezzi)
  
  

Ci sono meno marketing emozionale e più confronto basato sui dati.

 

5. Qui è Dove Ogni Investitore Alla Fine Vende

Che il tuo asset sia:

• Pronto
• Off-plan
• Di lusso alta gamma
• Accessibile
  
  

La tua uscita avviene quasi sempre attraverso il mercato secondario.

Ecco perché fare affidamento esclusivamente sulle dinamiche primarie è pericoloso; ignora la realtà del tuo futuro prezzo di rivendita.

 

Perché Off-Plan vs. Pronto Fuorvia gli Investitori

Perché:

• L'off-plan appare in entrambi i mercati.
• Il pronto appare solo in uno.
• Incentivi e commissioni differiscono notevolmente.
• Il comportamento dei prezzi è diverso.
• I cicli di liquidità differiscono.
• I rischi sono diversi.
• Le emozioni rispetto ai dati differiscono.
• Gli ambienti di marketing sono diversi.
  
  

Pertanto, confrontare off-plan vs. pronto è come confrontare mele con arance.

L'unica segmentazione che riflette come funziona realmente Dubai è:

Mercato Primario vs. Mercato Secondario.

Perché DXBinteract Ha Introdotto Questo Framework

Dubai è uno dei mercati immobiliari in più rapida evoluzione a livello globale e gli investitori avevano bisogno di un modo più chiaro e logico per analizzare:

• Prezzi
• Fornitura
• Liquidità
• Cicli di mercato
• Strategie di uscita
• Rischio
• Compressione dei rendimenti
• Comportamento degli investitori

Questa segmentazione offre chiarezza agli investitori e previene conclusioni errate tratte da classificazioni obsolete.

 

Consigli Pratici per gli Investitori

• Se acquisti nel primario, studia il mercato secondario di quella comunità prima di pagare un deposito.
• Se intendi rivendere, monitora i tassi di assorbimento delle rivendite tramite DXBinteract.
• Se intendi mantenere, calcola la domanda di affitto basata sull'inventario secondario, non sulle affermazioni del costruttore.
• Non aspettarti che un agente del mercato primario venda la tua proprietà in seguito. Scegli uno specialista in rivendite.
  
  

 

Inviti all'Azione

• Utilizza DXBinteract per monitorare le tendenze dei prezzi sia primari che secondari prima di prendere una decisione.
• Richiedi una consulenza sulla strategia di uscita per rivendita da fäm Properties prima di acquistare qualsiasi lancio primario.
• Iscriviti a DXBadvanced per un'analisi più approfondita della segmentazione attraverso le comunità di Dubai.
  
  

 

FAQ

1. Perché non possiamo più usare off-plan vs. pronto?

Perché le proprietà off-plan appaiono in entrambi i mercati. Un'unità off-plan in rivendita si comporta come un asset secondario, non come un lancio primario.

2. Il mercato primario offre un ROI migliore?

Può farlo, specialmente per le rivendite pre-consegna, ma dipende interamente dal tempismo, dal marchio del costruttore e dalla liquidità del mercato secondario.

3. Le commissioni sono davvero più alte nel mercato primario?

Sì. I costruttori pagano tipicamente commissioni più alte, il che influenza gli incentivi degli agenti.

4. Perché gli agenti del mercato primario evitano le rivendite?

Le rivendite richiedono visite, negoziazioni, gestione dei trasferimenti e tempo. È un set di competenze completamente diverso.

5. Su quale mercato dovrebbero concentrarsi gli investitori?

Entrambi. Si entra nel mercato primario ma si esce nel mercato secondario. Ignorare il mercato delle rivendite è un grave errore per gli investitori.