मुख्य निष्कर्ष

• दुबई की संपत्ति बाजार को पुरानी ऑफ-प्लान बनाम तैयार खंडन के माध्यम से नहीं समझा जा सकता।
• सही खंडन प्राथमिक बाजार बनाम द्वितीयक बाजार है, क्योंकि ऑफ-प्लान संपत्तियाँ दोनों में व्यापार करती हैं।
• प्रत्येक बाजार में विभिन्न प्रोत्साहन, जोखिम, कमीशन, एजेंट व्यवहार, और मूल्य निर्धारण तर्क होते हैं।
• जो निवेशक प्राथमिक बाजार में खरीदते हैं, वे अंततः द्वितीयक बाजार में बाहर निकलते हैं, इसलिए दोनों को समझना आवश्यक है।
• DXBinteract ने 2024 में बाजार विश्लेषण को साफ करने और निवेशक निर्णय लेने में सुधार के लिए इस बदलाव को पेश किया।
  
  

दुबई की संपत्ति बाजार को लंबे समय से "ऑफ-प्लान बनाम तैयार" में विभाजित किया गया है, लेकिन यह वर्गीकरण भ्रामक है। कई ऑफ-प्लान इकाइयाँ हैं जिन्हें हैंडओवर से पहले पुनर्विक्रय किया जाता है, और जब वे पुनर्विक्रय परिसंचरण में प्रवेश करती हैं, तो वे प्राथमिक लॉन्च बाजार की तरह व्यवहार नहीं करती हैं। सही बाजार संरचना प्राथमिक बाजार (डेवलपर्स से पहली बिक्री) बनाम द्वितीयक बाजार (तैयार या ऑफ-प्लान इकाइयों का पुनर्विक्रय) है।

प्रत्येक बाजार की अपनी विशिष्ट अर्थव्यवस्था है: डेवलपर-फंडेड कमीशन, आक्रामक विपणन, भुगतान योजनाएँ, और प्रारंभिक चरण के निवेशकों का फ्लिपिंग प्राथमिक बाजार में प्रमुखता रखते हैं। द्वितीयक बाजार बातचीत की गई लेनदेन, खरीदार द्वारा भुगतान किए गए कमीशन, पोर्टल-चालित प्रदर्शन, और वास्तविक आपूर्ति-डिमांड मूल्य खोज पर निर्भर करता है।
चूंकि सभी निवेशक अंततः द्वितीयक बाजार के माध्यम से बाहर निकलते हैं, इसलिए मूल्य निर्धारण बुद्धिमत्ता, जोखिम प्रबंधन, और समय निर्णय के लिए दोनों खंडों को समझना आवश्यक है।

 

दुबई रियल एस्टेट मार्केट खंडों को समझना: नया ढांचा जो वास्तव में वास्तविकता को दर्शाता है

 

पुराना मॉडल: ऑफ-प्लान बनाम तैयार संपत्तियाँ

वर्षों से, दुबई के विश्लेषक, एजेंट और निवेशक बाजार को दो भागों में विभाजित करते रहे हैं:

• ऑफ-प्लान
• तैयार संपत्तियाँ
  
  

यह सरल लग रहा था, लेकिन यह गलत था।

क्योंकि एक ऑफ-प्लान संपत्ति को हैंडओवर से पहले कई बार बेचा जा सकता है, यह एक सामान्य पहली बिक्री की तरह व्यवहार नहीं करती।
डेवलपर से पहली लॉन्च की प्रोत्साहन संरचनाएँ, कमीशन, विपणन दबाव, और आपूर्ति गतिशीलताएँ एक ऑफ-प्लान मालिक द्वारा खुले बाजार में पुनर्विक्रय करने से पूरी तरह से भिन्न होती हैं।

यही कारण है कि यह पुराना खंडन भ्रम उत्पन्न करता है, भ्रामक तुलना करता है, और बाजार प्रदर्शन के बारे में गलत निष्कर्ष निकालता है।

 

नई वास्तविकता: प्राथमिक बाजार बनाम द्वितीयक बाजार (DXBinteract का 2024 ढांचा)

2024 से, DXBinteract ने सही खंडन पेश किया जो परिपक्व वैश्विक बाजारों में उपयोग होता है:

प्राथमिक बाजार (पहली बिक्री)

डेवलपर और खरीदार के बीच सीधा लेनदेन।

द्वितीयक बाजार (पुनर्विक्रय)

कोई भी लेनदेन जहाँ एक संपत्ति, चाहे वह तैयार हो या ऑफ-प्लान, एक मौजूदा मालिक द्वारा एक नए खरीदार को बेची जाती है।

यह खंडन दुबई में वास्तविक प्रोत्साहन, विपणन बलों, और मूल्य निर्धारण व्यवहार के साथ मेल खाता है।

 

प्राथमिक बाजार: थीम, गतिशीलता और निवेशक के निहितार्थ

1. कमीशन और प्रोत्साहन डेवलपर द्वारा संचालित होते हैं

• डेवलपर कमीशन का भुगतान करता है।
• आमतौर पर 2% से अधिक।
• यह प्राथमिक परियोजनाओं को बेचने के लिए एजेंट पूर्वाग्रह उत्पन्न करता है।
  
  

निवेशक का निष्कर्ष:

डेवलपर-फंडेड कमीशन का मतलब है कि एजेंट प्राथमिक स्टॉक को भारी रूप से बढ़ावा देते हैं, कभी-कभी उस समुदाय में पुनर्विक्रय प्रदर्शन की परवाह किए बिना।

 

2. आक्रामक आपूर्ति और विशाल विपणन

• बड़े स्टॉक की मात्रा और बार-बार लॉन्च
• भुगतान किए गए विज्ञापन, प्रभावशाली अभियानों, सोशल मीडिया पर प्रभुत्व
• उच्च गुणवत्ता वाले शो यूनिट और भावनात्मक ब्रांडिंग
  
  

इसका क्या मतलब है:

प्राथमिक बाजार का उद्देश्य बड़े पैमाने पर खरीदारों को आकर्षित करना है, विशेष रूप से ऐसे निवेशक जो आसान प्रवेश बिंदुओं की तलाश कर रहे हैं।

 

3. भुगतान योजनाएँ + देरी से डिलीवरी

• लचीली भुगतान संरचनाएँ
• किस्त मॉडल जो सस्ती बनाते हैं
• हैंडओवर के जोखिम: संभावित देरी
  
  

निवेशक का निहितार्थ:

आकर्षक प्रवेश लेकिन डेवलपर की विश्वसनीयता और द्वितीयक बाजार के अवशोषण पर शोध की आवश्यकता है।

 

4. हैंडओवर से पहले मजबूत ROI, लेकिन तरलता जोखिम के साथ

• कई निवेशक हैंडओवर से पहले फ्लिप करते हैं और मजबूत ROE प्राप्त करते हैं, क्योंकि छोटे इक्विटी जमा बड़े अनुपात में लाभ उत्पन्न कर सकते हैं।
• लेकिन यदि कोई निवेशक डिफॉल्ट करता है या तेज तरलता की आवश्यकता होती है, तो वे बाहर निकलने के लिए मूल मूल्य (OP) से कम पर बेच सकते हैं।
  
  

निवेशक का निहितार्थ:

तरलता चक्र को समझें। हर परियोजना एक जैसी नहीं होती।

 

5. प्राथमिक एजेंट शायद ही कभी पुनर्विक्रय करते हैं

प्राथमिक बाजार के बिक्री प्रतिनिधि आमतौर पर:

• दृश्यता की देखभाल नहीं करते
• पुनर्विक्रय पर बातचीत नहीं करते
• हस्तांतरण प्रक्रियाओं का प्रबंधन नहीं करते
• उच्च प्रयास वाले पुनर्विक्रय कार्य के लिए बनाए नहीं गए हैं
  
  

महत्वपूर्ण अंतर्दृष्टि:

निवेशकों को अपने संपत्ति को बाद में बेचने के लिए प्राथमिक बाजार के एजेंटों पर भरोसा नहीं करना चाहिए।
आपका पुनर्विक्रय निकास पूरी तरह से एक अलग पारिस्थितिकी तंत्र में होता है।

 

द्वितीयक बाजार: जहाँ वास्तविक मूल्य खोज होती है

 

1. इसमें तैयार और ऑफ-प्लान दोनों शामिल हैं

यह सबसे गलत समझा गया बिंदु है।

एक पुनर्विक्रय ऑफ-प्लान इकाई प्राथमिक बाजार का हिस्सा नहीं है।
यह बिल्कुल एक द्वितीयक बाजार के संपत्ति की तरह व्यवहार करती है।

2. कमीशन संरचना

• आम तौर पर 2% खरीदार द्वारा भुगतान किया जाता है
• विक्रेता आमतौर पर कुछ नहीं भुगतान करता
• कम प्रोत्साहन-संचालित, अधिक प्रदर्शन-संचालित
  
  

3. उच्च लेनदेन प्रयास

द्वितीयक एजेंट संभालते हैं:

• कई दृश्यता
• मूल्य निर्धारण रणनीति
• ऑफर पर बातचीत
• अनुबंध का मसौदा तैयार करना
• ट्रस्टी कार्यालयों में हस्तांतरण
• ब्याज दर समन्वय (यदि कोई हो)
  
  

यह असली ब्रोकर का काम है।

यह अधिक मांग वाला होता है लेकिन अधिक पारदर्शी भी होता है, क्योंकि मूल्य बाजार द्वारा निर्धारित होता है, डेवलपर द्वारा नहीं।

 

4. पोर्टल के माध्यम से विपणन

द्वितीयक प्रदर्शन मुख्य रूप से निम्नलिखित से आता है:

• प्रॉपर्टी फाइंडर
• बायुत
• डुबिज़ल
• DXBinteract (मूल्य निर्धारण बुद्धिमत्ता के लिए)
  
  

यहाँ भावनात्मक विपणन कम होता है और डेटा-संचालित तुलना अधिक होती है।

 

5. यही वह जगह है जहाँ हर निवेशक अंततः बेचता है

चाहे आपकी संपत्ति:

• तैयार
• ऑफ-प्लान
• उच्च अंत लक्जरी
• सस्ती
  
  

आपका निकास लगभग हमेशा द्वितीयक बाजार के माध्यम से होता है।

यही कारण है कि केवल प्राथमिक गतिशीलताओं पर भरोसा करना खतरनाक है; यह आपके भविष्य के पुनर्विक्रय मूल्य की वास्तविकता की अनदेखी करता है।

 

ऑफ-प्लान बनाम तैयार निवेशकों को क्यों भटकाता है

क्योंकि:

• ऑफ-प्लान दोनों बाजारों में दिखाई देता है।
• तैयार केवल एक में दिखाई देता है।
• प्रोत्साहन और कमीशन नाटकीय रूप से भिन्न होते हैं।
• मूल्य व्यवहार भिन्न होता है।
• तरलता चक्र भिन्न होते हैं।
• जोखिम भिन्न होते हैं।
• भावनाएँ बनाम डेटा भिन्न होते हैं।
• विपणन वातावरण भिन्न होते हैं।
  
  

इसलिए, ऑफ-प्लान बनाम तैयार की तुलना करना सेब की तुलना संतरे से करना है।

दुबई में वास्तव में काम करने वाले एकमात्र खंडन हैं:

प्राथमिक बाजार बनाम द्वितीयक बाजार।

DXBinteract ने यह ढांचा क्यों पेश किया

दुबई दुनिया के सबसे तेजी से विकसित हो रहे रियल एस्टेट बाजारों में से एक है, और निवेशकों को विश्लेषण करने के लिए एक साफ, अधिक तार्किक तरीका चाहिए था:

• मूल्य निर्धारण
• आपूर्ति
• तरलता
• बाजार चक्र
• निकासी रणनीतियाँ
• जोखिम
• उपज संकुचन
• निवेशक व्यवहार

यह खंडन निवेशकों को स्पष्टता प्रदान करता है और पुरानी वर्गीकरणों से निकले गलत निष्कर्षों को रोकता है।

 

व्यावहारिक निवेशक सलाह

• यदि आप प्राथमिक खरीदते हैं, तो जमा राशि देने से पहले उस समुदाय के द्वितीयक बाजार का अध्ययन करें।
• यदि आप फ्लिप करने की योजना बना रहे हैं, तो DXBinteract के माध्यम से पुनर्विक्रय अवशोषण दरों का ट्रैक रखें।
• यदि आप होल्ड करने की योजना बना रहे हैं, तो विकासकर्ता के दावों के बजाय द्वितीयक स्टॉक के आधार पर किराए की मांग की गणना करें।
• अपनी संपत्ति को बाद में बेचने के लिए प्राथमिक बाजार के एजेंट पर भरोसा न करें। पुनर्विक्रय विशेषज्ञ चुनें।
  
  

 

कार्य के लिए कॉल

• निर्णय लेने से पहले प्राथमिक और द्वितीयक मूल्य प्रवृत्तियों की निगरानी के लिए DXBinteract का उपयोग करें।
• किसी भी प्राथमिक लॉन्च को खरीदने से पहले fäm Properties से पुनर्विक्रय निकासी रणनीति पर परामर्श प्राप्त करें।
• दुबई समुदायों में गहरे खंडन विश्लेषण के लिए DXBadvanced की सदस्यता लें।
  
  

 

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

1. हम अब ऑफ-प्लान बनाम तैयार का उपयोग क्यों नहीं कर सकते?

क्योंकि ऑफ-प्लान संपत्तियाँ दोनों बाजारों में दिखाई देती हैं। एक पुनर्विक्रय ऑफ-प्लान इकाई द्वितीयक संपत्ति की तरह व्यवहार करती है, न कि प्राथमिक लॉन्च की तरह।

2. क्या प्राथमिक बाजार बेहतर ROI प्रदान करता है?

यह कर सकता है, विशेष रूप से हैंडओवर से पहले के फ्लिप पर, लेकिन यह पूरी तरह से समय, डेवलपर ब्रांड, और द्वितीयक बाजार की तरलता पर निर्भर करता है।

3. क्या प्राथमिक बाजार में कमीशन वास्तव में उच्च होते हैं?

हाँ। डेवलपर्स आमतौर पर उच्च कमीशन का भुगतान करते हैं, जो एजेंटों के प्रोत्साहनों को आकार देता है।

4. प्राथमिक बाजार के एजेंट पुनर्विक्रय से क्यों बचते हैं?

पुनर्विक्रय के लिए दृश्यता, बातचीत, हस्तांतरण प्रबंधन, और समय की आवश्यकता होती है। यह पूरी तरह से अलग कौशल सेट है।

5. निवेशकों को किस बाजार पर ध्यान केंद्रित करना चाहिए?

दोनों। आप प्राथमिक बाजार में प्रवेश करते हैं लेकिन द्वितीयक बाजार में बाहर निकलते हैं। पुनर्विक्रय बाजार की अनदेखी करना एक प्रमुख निवेशक गलती है।