Principaux enseignements
- Le marché immobilier de Dubaï ne peut pas être compris à travers la segmentation obsolète entre le hors-plan et le prêt à l'emploi.
- La bonne segmentation est le marché primaire vs. le marché secondaire, car les propriétés hors-plan se négocient dans les deux.
- Chaque marché a des incitations, des risques, des commissions, des comportements d'agents et une logique de tarification différents.
- Les investisseurs qui achètent sur le marché primaire finissent par sortir sur le marché secondaire, ce qui rend essentiel de comprendre les deux.
- DXBinteract a introduit ce changement en 2024 pour clarifier l'analyse du marché et améliorer la prise de décision des investisseurs.
Le marché immobilier de Dubaï a longtemps été segmenté en "hors-plan vs. prêt à l'emploi", mais cette classification est trompeuse. De nombreuses unités hors-plan sont revendues avant la remise, et une fois qu'elles entrent dans le circuit de revente, elles ne se comportent pas du tout comme le marché de lancement primaire. La structure correcte du marché est le marché primaire (première vente par les développeurs) par rapport au marché secondaire (revente d'unités prêtes ou hors-plan).
Chaque marché a une économie distincte : les commissions financées par les développeurs, le marketing agressif, les plans de paiement et le retournement d'investisseurs à un stade précoce dominent le marché primaire. Le marché secondaire repose sur des transactions négociées, des commissions payées par l'acheteur, une exposition par les portails et une découverte de prix réelle basée sur l'offre et la demande.
Étant donné que tous les investisseurs sortent finalement par le marché secondaire, comprendre les deux segments est essentiel pour l'intelligence de tarification, la gestion des risques et les décisions de timing.
Comprendre les segments du marché immobilier de Dubaï : le nouveau cadre qui reflète réellement la réalité
Le vieux modèle : Propriétés hors-plan vs. prêtes
Depuis des années, les analystes, agents et investisseurs de Dubaï ont divisé le marché en deux catégories :
- Hors-plan
- Propriétés prêtes
Cela semblait simple, mais c'était faux.
Parce qu'une propriété hors-plan peut être vendue plusieurs fois avant la remise, elle ne se comporte pas comme une première vente typique.
Les structures d'incitation, les commissions, la pression marketing et les dynamiques d'offre d'un premier lancement par un développeur sont entièrement différentes de celles d'un propriétaire hors-plan revendant sur le marché ouvert.
C'est pourquoi cette ancienne segmentation crée de la confusion, des comparaisons trompeuses et des conclusions inexactes sur la performance du marché.
La nouvelle réalité : Marché primaire vs. marché secondaire (Cadre de 2024 de DXBinteract)
Depuis 2024, DXBinteract a introduit la segmentation correcte utilisée dans les marchés mondiaux matures :
Marché primaire (Première vente)
Une transaction directement entre le développeur et l'acheteur.
Marché secondaire (Revente)
Toute transaction où une propriété, soit prête SOIT hors-plan, est vendue par un propriétaire existant à un nouvel acheteur.
Cette segmentation s'aligne avec les incitations réelles, les forces marketing et les comportements de tarification à Dubaï.
Marché primaire : Thèmes, dynamiques et implications pour les investisseurs
1. Les commissions et les incitations sont pilotées par les développeurs
- Le développeur paie la commission.
- Généralement supérieure à 2 %.
- Cela crée un biais naturel des agents vers la vente de projets primaires.
Leçon pour les investisseurs :
Les commissions financées par les développeurs signifient que les agents poussent fortement le stock primaire, parfois indépendamment de la performance de revente dans cette communauté.
2. Offre agressive et marketing massif
- Grand volume d'inventaire et lancements fréquents
- Publicités payantes, campagnes d'influenceurs, domination des réseaux sociaux
- Unités d'exposition hautement sélectionnées et branding émotionnel
Ce que cela signifie :
Le marché primaire est conçu pour attirer les acheteurs à grande échelle, en particulier les investisseurs à la recherche de points d'entrée faciles.
3. Plans de paiement + Livraison différée
- Structures de paiement flexibles
- Modèles d'installations qui augmentent l'accessibilité
- Risques de remise : retards possibles
Implication pour les investisseurs :
Entrée attractive mais nécessite une recherche sur la fiabilité du développeur et l'absorption du marché secondaire.
4. Fort retour sur investissement avant la remise, mais avec un risque de liquidité
- De nombreux investisseurs retournent avant la remise et obtiennent un fort rendement sur les fonds propres, car de petits dépôts de fonds propres peuvent générer de grands gains proportionnels.
- Mais si un investisseur fait défaut ou a besoin de liquidités rapides, il peut vendre en dessous du prix d'origine (OP) pour sortir.
Implication pour les investisseurs :
Comprendre les cycles de liquidité. Tous les projets ne se comportent pas de la même manière.
5. Les agents primaires gèrent rarement les reventes
Les représentants des ventes sur le marché primaire :
- Ne gèrent pas les visites
- Ne négocient pas les reventes
- Ne gèrent pas les processus de transfert
- Ne sont pas construits pour un travail de revente à fort effort
Insight critique :
Les investisseurs ne devraient pas compter sur les agents du marché primaire pour vendre leur propriété plus tard.
Votre sortie de revente se fait dans un écosystème complètement différent.
Marché secondaire : Là où se produit la véritable découverte des prix
1. Comprend à la fois les propriétés prêtes ET hors-plan
C'est le point le plus mal compris.
Une unité hors-plan de revente ne fait pas partie du marché primaire.
Elle se comporte exactement comme un actif du marché secondaire.
2. Structure de commission
- Généralement 2 % payés par l'acheteur
- Le vendeur ne paie généralement rien
- Moins incitatif, plus axé sur la performance
3. Effort de transaction plus élevé
Les agents secondaires gèrent :
- Multiples visites
- Stratégie de tarification
- Négociation des offres
- Rédaction de contrats
- Transfert dans les bureaux de fiduciaires
- Coordination hypothécaire (le cas échéant)
C'est un véritable travail de courtage.
Il est plus exigeant mais aussi plus transparent, car le marché, et non le développeur, fixe la valeur.
4. Marketing via des portails
L'exposition secondaire provient principalement de :
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (pour l'intelligence des prix)
Il y a moins de marketing émotionnel et plus de comparaisons basées sur les données.
5. C'est ici que chaque investisseur finit par vendre
Que votre actif soit :
- Prêt
- Hors-plan
- Luxe haut de gamme
- Abordable
Votre sortie se fait presque toujours par le marché secondaire.
C'est pourquoi s'appuyer uniquement sur les dynamiques primaires est dangereux ; cela ignore la réalité de votre prix de revente futur.
Pourquoi la comparaison hors-plan vs. prêt à l'emploi induit en erreur les investisseurs
Parce que :
- Le hors-plan apparaît dans les deux marchés.
- Le prêt n'apparaît que dans un.
- Les incitations et les commissions diffèrent considérablement.
- Le comportement des prix diffère.
- Les cycles de liquidité diffèrent.
- Les risques diffèrent.
- Les émotions par rapport aux données diffèrent.
- Les environnements marketing diffèrent.
Par conséquent, comparer hors-plan et prêt à l'emploi, c'est comme comparer des pommes et des oranges.
La seule segmentation qui reflète réellement le fonctionnement de Dubaï est :
Marché primaire vs. marché secondaire.
Pourquoi DXBinteract a introduit ce cadre
Dubaï est l'un des marchés immobiliers à évolution la plus rapide au monde, et les investisseurs avaient besoin d'une manière plus claire et plus logique d'analyser :
- Tarification
- Offre
- Liquidité
- Cycles de marché
- Stratégies de sortie
- Risque
- Compression des rendements
- Comportement des investisseurs
Cette segmentation donne aux investisseurs de la clarté et empêche les conclusions erronées tirées de classifications obsolètes.
Conseils pratiques pour les investisseurs
- Si vous achetez sur le marché primaire, étudiez le marché secondaire de cette communauté avant de verser un acompte.
- Si vous prévoyez de retourner, suivez les taux d'absorption des reventes via DXBinteract.
- Si vous prévoyez de conserver, calculez la demande locative en fonction de l'inventaire secondaire, et non des revendications des développeurs.
- Ne vous attendez pas à ce qu'un agent du marché primaire vende votre propriété plus tard. Choisissez un spécialiste de la revente.
Appels à l'action
- Utilisez DXBinteract pour surveiller les tendances de prix tant sur le marché primaire que secondaire avant de prendre une décision.
- Demandez une consultation sur les stratégies de sortie de revente auprès de fäm Properties avant d'acheter un lancement primaire.
- Abonnez-vous à DXBadvanced pour des analyses de segmentation plus approfondies à travers les communautés de Dubaï.
FAQs
1. Pourquoi ne pouvons-nous plus utiliser hors-plan vs. prêt ?
Parce que les propriétés hors-plan apparaissent dans les deux marchés. Une unité hors-plan de revente se comporte comme un actif secondaire, pas comme un lancement primaire.
2. Le marché primaire offre-t-il un meilleur retour sur investissement ?
Cela peut être le cas, surtout pour les retours avant la remise, mais cela dépend entièrement du timing, de la marque du développeur et de la liquidité du marché secondaire.
3. Les commissions sont-elles vraiment plus élevées sur le marché primaire ?
Oui. Les développeurs paient généralement des commissions plus élevées, ce qui façonne les incitations des agents.
4. Pourquoi les agents du marché primaire évitent-ils les reventes ?
Les reventes nécessitent des visites, des négociations, la gestion des transferts et du temps. C'est un ensemble de compétences complètement différent.
5. Sur quel marché les investisseurs devraient-ils se concentrer ?
Les deux. Vous entrez sur le marché primaire mais vous sortez sur le marché secondaire. Ignorer le marché de revente est une grave erreur pour les investisseurs.