نکات اصلی
- بازار املاک دبی را نمیتوان از طریق تقسیمبندی قدیمی «ساخت در حال ساخت» در مقابل «آماده» درک کرد.
- تقسیمبندی صحیح «بازار اولیه» در مقابل «بازار ثانویه» است، زیرا املاک در حال ساخت در هر دو بازار معامله میشوند.
- هر بازار دارای مشوقها، ریسکها، کمیسیونها، رفتار نمایندگان و منطق قیمتگذاری متفاوت است.
- سرمایهگذاران که در بازار اولیه خرید میکنند، در نهایت در بازار ثانویه خروج میکنند، بنابراین درک هر دو بازار ضروری است.
- DXBinteract این تغییر را در سال 2024 معرفی کرد تا تحلیل بازار را پاکسازی کرده و تصمیمگیری سرمایهگذاران را بهبود بخشد.
بازار املاک دبی برای سالها به دو دسته «در حال ساخت» و «آماده» تقسیم شده است، اما این طبقهبندی گمراهکننده است. بسیاری از واحدهای در حال ساخت قبل از تحویل مجدداً فروخته میشوند و هنگامی که وارد گردش فروش مجدد میشوند، هیچگونه رفتار مشابهی با بازار اولیه ندارند. ساختار صحیح بازار «بازار اولیه» (اولین فروش از توسعهدهندگان) در مقابل «بازار ثانویه» (فروش مجدد واحدهای آماده یا در حال ساخت) است.
هر بازار دارای اقتصاد خاص خود است: کمیسیونهای تأمین شده توسط توسعهدهنده، بازاریابی تهاجمی، برنامههای پرداخت و معاملاتی که در مراحل اولیه سرمایهگذاران رخ میدهد، بازار اولیه را تسلط میدهد. بازار ثانویه به نقل و انتقالات مذاکرهشده، کمیسیونهای پرداختشده توسط خریدار، نمایی مبتنی بر پورتال و کشف قیمت واقعی بر اساس عرضه و تقاضا وابسته است.
از آنجا که همه سرمایهگذاران در نهایت از طریق بازار ثانویه خارج میشوند، درک هر دو بخش برای هوش قیمتگذاری، مدیریت ریسک و تصمیمات زمانبندی ضروری است.
درک بخشهای بازار املاک دبی: چارچوب جدیدی که واقعیت را منعکس میکند
مدل قدیمی: املاک در حال ساخت در مقابل املاک آماده
برای سالها، تحلیلگران، نمایندگان و سرمایهگذاران دبی بازار را به دو بخش تقسیم کردهاند:
این تقسیمبندی ساده به نظر میرسید، اما اشتباه بود.
زیرا یک ملک در حال ساخت میتواند چندین بار قبل از تحویل فروخته شود و رفتار آن مانند یک فروش اولیه معمولی نیست.
ساختارهای مشوق، کمیسیونها، فشارهای بازاریابی و دینامیکهای عرضه یک معرفی اولیه از توسعهدهنده کاملاً متفاوت از یک مالک در حال ساخت است که در بازار آزاد دوباره میفروشد.
به همین دلیل است که این تقسیمبندی قدیمی باعث سردرگمی، مقایسههای گمراهکننده و نتیجهگیریهای نادرست درباره عملکرد بازار میشود.
واقعیت جدید: بازار اولیه در مقابل بازار ثانویه (چارچوب 2024 DXBinteract)
از سال 2024، DXBinteract تقسیمبندی صحیحی را معرفی کرد که در بازارهای جهانی بالغ استفاده میشود:
بازار اولیه (اولین فروش)
معاملهای مستقیم بین توسعهدهنده → خریدار.
بازار ثانویه (فروش مجدد)
هر معاملهای که در آن یک ملک، چه آماده و چه در حال ساخت، توسط یک مالک موجود به یک خریدار جدید فروخته میشود.
این تقسیمبندی با مشوقهای واقعی، نیروهای بازاریابی و رفتارهای قیمتگذاری در دبی همراستا است.
بازار اولیه: تمها، دینامیکها و پیامدهای سرمایهگذار
1. کمیسیونها و مشوقها توسط توسعهدهنده تعیین میشود
- توسعهدهنده کمیسیون را میپردازد.
- معمولاً بالاتر از 2% است.
- این باعث میشود که نمایندگان به طور طبیعی به فروش پروژههای اولیه تمایل بیشتری داشته باشند.
نکته سرمایهگذار:
کمیسیونهای تأمین شده توسط توسعهدهنده به این معنی است که نمایندگان به شدت به فروش موجودی اولیه فشار میآورند، گاهی اوقات بدون توجه به عملکرد فروش مجدد در آن جامعه.
2. عرضه تهاجمی و بازاریابی وسیع
- حجم بالای موجودی و راهاندازیهای مکرر
- تبلیغات پرداختی، کمپینهای تأثیرگذار، تسلط بر رسانههای اجتماعی
- واحدهای نمایشگاه بسیار انتخاب شده و برندینگ احساسی
این به چه معناست:
بازار اولیه به گونهای طراحی شده است که خریداران را به صورت انبوه جذب کند، به ویژه سرمایهگذارانی که به دنبال نقاط ورود آسان هستند.
3. برنامههای پرداخت + تحویل تأخیری
- ساختارهای پرداخت انعطافپذیر
- مدلهای اقساطی که به دسترسی آسان کمک میکند
- ریسکهای تحویل: احتمال تأخیر
پیامد سرمایهگذار:
ورود جذاب اما نیاز به تحقیق در مورد قابلیت اعتماد توسعهدهنده و جذب بازار ثانویه دارد.
4. بازده قوی قبل از تحویل، اما با ریسک نقدینگی
- بسیاری از سرمایهگذاران قبل از تحویل اقدام به فروش مجدد میکنند و بازده قوی را به دست میآورند، زیرا سپردههای کوچک میتوانند منجر به سودهای بزرگ نسبی شوند.
- اما اگر یک سرمایهگذار دچار عدم پرداخت شود یا به نقدینگی سریع نیاز داشته باشد، ممکن است زیر قیمت اصلی (OP) بفروشد تا خارج شود.
پیامد سرمایهگذار:
درک چرخههای نقدینگی. هر پروژهای رفتار مشابهی ندارد.
5. نمایندگان اولیه به ندرت فروش مجدد را مدیریت میکنند
نمایندگان فروش بازار اولیه معمولاً:
- مدیریت بازدیدها را بر عهده ندارند
- مذاکرات فروش مجدد را مدیریت نمیکنند
- فرآیندهای انتقال را مدیریت نمیکنند
- برای کارهای پر زحمت فروش مجدد ساخته نشدهاند
بینش حیاتی:
سرمایهگذاران نباید به نمایندگان بازار اولیه تکیه کنند تا ملک آنها را بعداً بفروشند.
خروج شما در یک اکوسیستم کاملاً متفاوت رخ میدهد.
بازار ثانویه: جایی که کشف واقعی قیمت انجام میشود
1. شامل هر دو نوع آماده و در حال ساخت است
این نقطه بیشترین سوء تفاهم را دارد.
یک واحد فروش مجدد در حال ساخت جزو بازار اولیه نیست.
این دقیقاً مانند یک دارایی بازار ثانویه رفتار میکند.
2. ساختار کمیسیون
- معمولاً 2% که توسط خریدار پرداخت میشود
- فروشنده معمولاً هیچ چیزی نمیپردازد
- کمتر بر اساس مشوق، بیشتر بر اساس عملکرد
3. تلاش بالای معاملاتی
نمایندگان ثانویه مدیریت میکنند:
- بازدیدهای متعدد
- استراتژی قیمتگذاری
- مذاکره برای پیشنهاد
- تهیه قرارداد
- انتقال در دفاتر معتمد
- هماهنگی وام (اگر وجود داشته باشد)
این کار واقعی کارگزاری است.
این کار بیشتر نیازمند تلاش است اما همچنین شفافتر است، زیرا بازار، نه توسعهدهنده، ارزش را تعیین میکند.
4. بازاریابی از طریق پورتالها
معرفی ثانویه عمدتاً از:
- Property Finder
- Bayut
- Dubizzle
- DXBinteract (برای هوش قیمتگذاری)
تبلیغات احساسی کمتر و مقایسههای مبتنی بر داده بیشتر وجود دارد.
5. این جایی است که هر سرمایهگذار در نهایت میفروشد
چه دارایی شما:
- آماده
- در حال ساخت
- لوکس و با کیفیت بالا
- قابل دسترس
خروج شما تقریباً همیشه از طریق بازار ثانویه است.
به همین دلیل است که تکیه بر دینامیکهای اولیه خطرناک است؛ زیرا واقعیت قیمت فروش مجدد آینده شما را نادیده میگیرد.
چرا تقسیمبندی در حال ساخت در مقابل آماده سرمایهگذاران را گمراه میکند
زیرا:
- املاک در حال ساخت در هر دو بازار ظاهر میشود.
- آماده فقط در یک بازار ظاهر میشود.
- مشوقها و کمیسیونها به طرز چشمگیری متفاوت است.
- رفتار قیمت متفاوت است.
- چرخههای نقدینگی متفاوت است.
- ریسکها متفاوت است.
- احساسات در برابر دادهها متفاوت است.
- محیطهای بازاریابی متفاوت است.
بنابراین، مقایسه املاک در حال ساخت در مقابل آماده مانند مقایسه سیب و پرتقال است.
تنها تقسیمبندی که نشاندهنده نحوه کار واقعی دبی است:
بازار اولیه در مقابل بازار ثانویه.
چرا DXBinteract این چارچوب را معرفی کرد
دبی یکی از سریعترین بازارهای املاک در حال تحول در جهان است و سرمایهگذاران به روشی تمیزتر و منطقیتر برای تحلیل نیاز داشتند:
- قیمتگذاری
- عرضه
- نقدینگی
- چرخههای بازار
- استراتژیهای خروج
- ریسک
- فشردگی بازده
- رفتار سرمایهگذار
این تقسیمبندی به سرمایهگذاران شفافیت میدهد و از نتیجهگیریهای نادرست ناشی از طبقهبندیهای قدیمی جلوگیری میکند.
نکات عملی برای سرمایهگذاران
- اگر در بازار اولیه خرید میکنید، قبل از پرداخت سپرده، بازار ثانویه آن جامعه را مطالعه کنید.
- اگر قصد دارید ملک را بفروشید، نرخ جذب فروش مجدد را از طریق DXBinteract پیگیری کنید.
- اگر قصد دارید ملک را نگه دارید، تقاضای اجاره را بر اساس موجودی ثانویه محاسبه کنید، نه ادعاهای توسعهدهنده.
- انتظار نداشته باشید که یک نماینده بازار اولیه ملک شما را بعداً بفروشد. یک متخصص فروش مجدد انتخاب کنید.
فراخوانهای اقدام
- از DXBinteract برای نظارت بر روند قیمتهای اولیه و ثانویه قبل از اتخاذ تصمیم استفاده کنید.
- قبل از خرید هر راهاندازی اولیه، مشاوره در مورد استراتژی خروج فروش مجدد از fäm Properties درخواست کنید.
- برای تجزیه و تحلیلهای عمیقتر تقسیمبندی در جوامع دبی، به DXBadvanced مشترک شوید.
سؤالات متداول
1. چرا دیگر نمیتوانیم از تقسیمبندی در حال ساخت در مقابل آماده استفاده کنیم؟
زیرا املاک در حال ساخت در هر دو بازار ظاهر میشود. یک واحد فروش مجدد در حال ساخت مانند یک دارایی ثانویه رفتار میکند، نه یک معرفی اولیه.
2. آیا بازار اولیه بازده بهتری دارد؟
میتواند، به ویژه در فروشهای مجدد قبل از تحویل، اما کاملاً به زمانبندی، برند توسعهدهنده و نقدینگی بازار ثانویه بستگی دارد.
3. آیا کمیسیونها واقعاً در بازار اولیه بالاتر است؟
بله. توسعهدهندگان معمولاً کمیسیونهای بالاتری پرداخت میکنند که مشوقهای نمایندگان را شکل میدهد.
4. چرا نمایندگان بازار اولیه از فروش مجدد اجتناب میکنند؟
فروش مجدد نیاز به بازدید، مذاکرات، مدیریت انتقال و زمان دارد. این مهارت کاملاً متفاوتی است.
5. کدام بازار باید مورد توجه سرمایهگذاران قرار گیرد؟
هر دو. شما در بازار اولیه وارد میشوید اما در بازار ثانویه خارج میشوید. نادیده گرفتن بازار فروش مجدد یک اشتباه بزرگ برای سرمایهگذاران است.