Wichtigste Erkenntnisse

• Der Immobilienmarkt in Dubai kann nicht durch die veraltete Segmentierung in „Off-Plan vs. Fertig“ verstanden werden.
• Die korrekte Segmentierung ist Primärmarkt vs. Sekundärmarkt, da Off-Plan-Immobilien in beiden gehandelt werden.
• Jeder Markt hat unterschiedliche Anreize, Risiken, Provisionen, Agentenverhalten und Preismechanismen.
• Investoren, die im Primärmarkt kaufen, steigen letztendlich im Sekundärmarkt aus, weshalb es wichtig ist, beide zu verstehen.
• DXBinteract hat diesen Wandel 2024 eingeführt, um die Marktanalyse zu verbessern und die Entscheidungsfindung der Investoren zu optimieren.
  
  

Der Immobilienmarkt in Dubai wurde lange Zeit in „Off-Plan vs. Fertig“ segmentiert, aber diese Klassifizierung ist irreführend. Viele Off-Plan-Einheiten werden vor der Übergabe weiterverkauft, und sobald sie in den Wiederverkaufsmarkt eintreten, verhalten sie sich überhaupt nicht wie der Primärmarkt zum Zeitpunkt der Einführung. Die richtige Marktstruktur ist Primärmarkt (Erstverkauf von Entwicklern) gegenüber Sekundärmarkt (Wiederverkauf von fertigen oder Off-Plan-Einheiten).

Jeder Markt hat eine eigene Wirtschaft: von Entwicklern finanzierte Provisionen, aggressives Marketing, Zahlungspläne und das schnelle Drehen von Investoren dominieren den Primärmarkt. Der Sekundärmarkt basiert auf verhandelten Transaktionen, vom Käufer gezahlten Provisionen, portalgestützter Sichtbarkeit und echter Preisfindung durch Angebot und Nachfrage.
Da alle Investoren letztendlich über den Sekundärmarkt aussteigen, ist das Verständnis beider Segmente entscheidend für Preisintelligenz, Risikomanagement und zeitliche Entscheidungen.

 

Verstehen der Marktsegmente im Immobilienbereich Dubai: Der neue Rahmen, der die Realität tatsächlich widerspiegelt

 

Das alte Modell: Off-Plan vs. Fertige Immobilien

Seit Jahren haben Analysten, Agenten und Investoren in Dubai den Markt in zwei Kategorien unterteilt:

• Off-Plan
• Fertige Immobilien
  
  

Das schien einfach, war aber falsch.

Da eine Off-Plan-Immobilie vor der Übergabe mehrfach verkauft werden kann, verhält sie sich nicht wie ein typischer Erstverkauf.
Die Anreizstrukturen, Provisionen, der Marketingdruck und die Angebotsdynamik eines Erstverkaufs eines Entwicklers unterscheiden sich völlig von einem Off-Plan-Besitzer, der auf dem offenen Markt verkauft.

Deshalb führt diese alte Segmentierung zu Verwirrung, irreführenden Vergleichen und ungenauen Schlussfolgerungen über die Marktleistung.

 

Die neue Realität: Primärmarkt vs. Sekundärmarkt (DXBinteracts Rahmen von 2024)

Seit 2024 hat DXBinteract die korrekte Segmentierung eingeführt, die in reifen globalen Märkten verwendet wird:

Primärmarkt (Erstverkauf)

Eine Transaktion direkt zwischen Entwickler → Käufer.

Sekundärmarkt (Wiederverkauf)

Jede Transaktion, bei der eine Immobilie, entweder fertig oder Off-Plan, von einem bestehenden Eigentümer an einen neuen Käufer verkauft wird.

Diese Segmentierung entspricht tatsächlich den Anreizen, den Marketingkräften und dem Preisverhalten in Dubai.

 

Primärmarkt: Themen, Dynamiken & Investorenimplikationen

1. Provisionen & Anreize sind vom Entwickler getrieben

• Der Entwickler zahlt die Provision.
• Üblicherweise höher als 2%.
• Dies schafft eine natürliche Neigung der Agenten zum Verkauf von Primärprojekten.
  
  

Investoren-Einsicht:

Von Entwicklern finanzierte Provisionen bedeuten, dass Agenten Primärbestände stark pushen, manchmal unabhängig von der Wiederverkaufsleistung in dieser Gemeinschaft.

 

2. Aggressives Angebot & massive Marketingkampagnen

• Große Bestandsvolumina und häufige Einführungen
• Bezahlte Werbung, Influencer-Kampagnen, Dominanz in sozialen Medien
• Hochgradig kuratierte Musterwohnungen und emotionale Markenbildung
  
  

Was das bedeutet:

Der Primärmarkt ist darauf ausgelegt, Käufer in großem Maßstab anzuziehen, insbesondere Investoren, die einfache Einstiegsmöglichkeiten suchen.

 

3. Zahlungspläne + verzögerte Übergabe

• Flexible Zahlungsstrukturen
• Ratenzahlungsmodelle, die die Erschwinglichkeit erhöhen
• Übergaberisiken: mögliche Verzögerungen
  
  

Investorenimplikation:

Attraktiver Einstieg, erfordert jedoch Forschung zur Zuverlässigkeit des Entwicklers und zur Absorption im Sekundärmarkt.

 

4. Starke Rendite vor der Übergabe, aber mit Liquiditätsrisiko

• Viele Investoren verkaufen vor der Übergabe und erzielen starke ROE, da kleine Eigenkapitalanlagen große proportionale Gewinne bringen können.
• Wenn ein Investor jedoch in Verzug gerät oder schnelle Liquidität benötigt, könnte er unter dem ursprünglichen Preis (OP) verkaufen, um auszusteigen.
  
  

Investorenimplikation:

Verstehen Sie die Liquiditätszyklen. Nicht jedes Projekt verhält sich gleich.

 

5. Primäragenten kümmern sich selten um Wiederverkäufe

Verkäufer im Primärmarkt:

• Führen normalerweise keine Besichtigungen durch
• Verhandeln keine Wiederverkäufe
• Verwalten keine Übertragungsprozesse
• Sind nicht für hochgradige Wiederverkaufsarbeiten ausgelegt
  
  

Kritische Einsicht:

Investoren sollten sich nicht auf Agenten des Primärmarktes verlassen, um ihre Immobilie später zu verkaufen.
Ihr Wiederverkaufs-Ausstieg erfolgt in einem völlig anderen Ökosystem.

 

Sekundärmarkt: Wo die wahre Preisfindung stattfindet

 

1. Umfasst sowohl Fertige als auch Off-Plan

Dies ist der am meisten missverstandene Punkt.

Eine Wiederverkäufe von Off-Plan-Einheiten gehört nicht zum Primärmarkt.
Sie verhält sich genau wie ein Vermögenswert im Sekundärmarkt.

2. Provisionsstruktur

• Typischerweise 2%, die vom Käufer gezahlt werden
• Der Verkäufer zahlt normalerweise nichts
• Weniger anreizgetrieben, mehr leistungsorientiert
  
  

3. Höherer Transaktionsaufwand

Sekundäragenten kümmern sich um:

• Mehrere Besichtigungen
• Preissstrategie
• Angebotsverhandlungen
• Vertragsentwurf
• Übertragung bei Notariatsbüros
• Koordination von Hypotheken (falls vorhanden)
  
  

Das ist echte Maklerarbeit.

Es ist anspruchsvoller, aber auch transparenter, da der Markt, nicht der Entwickler, den Wert festlegt.

 

4. Marketing über Portale

Die sekundäre Sichtbarkeit kommt hauptsächlich von:

• Property Finder
• Bayut
• Dubizzle
• DXBinteract (für Preisintelligenz)
  
  

Es gibt weniger emotionales Marketing und mehr datengestützte Vergleiche.

 

5. Hier verkauft jeder Investor letztendlich

Ob Ihr Vermögenswert:

• Fertig
• Off-Plan
• Hochwertig
• Erschwinglich
  
  

Ihr Ausstieg erfolgt fast immer über den Sekundärmarkt.

Deshalb ist es gefährlich, sich ausschließlich auf Primärdynamiken zu verlassen; es ignoriert die Realität Ihres zukünftigen Wiederverkaufspreises.

 

Warum Off-Plan vs. Fertig Investoren in die Irre führt

Weil:

• Off-Plan in beiden Märkten erscheint.
• Fertig erscheint nur in einem.
• Anreize und Provisionen sich dramatisch unterscheiden.
• Preisverhalten unterscheidet sich.
• Liquiditätszyklen unterscheiden sich.
• Risiken unterscheiden sich.
• Emotionen vs. Daten unterscheiden sich.
• Marketingumgebungen unterscheiden sich.
  
  

Deshalb ist der Vergleich von Off-Plan vs. Fertig wie der Vergleich von Äpfeln mit Orangen.

Die einzige Segmentierung, die widerspiegelt, wie Dubai tatsächlich funktioniert, ist:

Primärmarkt vs. Sekundärmarkt.

Warum DXBinteract diesen Rahmen eingeführt hat

Dubai ist einer der am schnellsten wachsenden Immobilienmärkte weltweit, und Investoren benötigten einen klareren, logischeren Weg zur Analyse:

• Preisgestaltung
• Angebot
• Liquidität
• Marktzyklen
• Ausstiegsstrategien
• Risiko
• Renditekompression
• Verhalten von Investoren

Diese Segmentierung gibt Investoren Klarheit und verhindert falsche Schlussfolgerungen, die aus veralteten Klassifikationen gezogen werden.

 

Praktische Investorenberatung

• Wenn Sie im Primärmarkt kaufen, studieren Sie den Sekundärmarkt dieser Gemeinschaft, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
• Wenn Sie planen zu flippen, verfolgen Sie die Wiederverkaufsabsorptionsraten über DXBinteract.
• Wenn Sie planen zu halten, berechnen Sie die Mietnachfrage basierend auf dem Sekundärbestand, nicht auf den Angaben des Entwicklers.
• Erwarten Sie nicht, dass ein Primärmarkt-Agent Ihre Immobilie später verkauft. Wählen Sie einen Wiederverkaufsspezialisten.
  
  

 

Handlungsaufforderungen

• Nutzen Sie DXBinteract, um sowohl die Preis- als auch die Trendentwicklungen im Primär- und Sekundärmarkt zu überwachen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
• Fordern Sie eine Beratung zur Wiederverkaufsstrategie von fäm Properties an, bevor Sie eine Primäreinführung kaufen.
• Abonnieren Sie DXBadvanced für tiefere Segmentierungsanalysen in den Communities von Dubai.
  
  

 

FAQs

1. Warum können wir Off-Plan vs. Fertig nicht mehr verwenden?

Weil Off-Plan-Immobilien in beiden Märkten erscheinen. Eine Wiederverkäufe von Off-Plan-Einheiten verhält sich wie ein Vermögenswert im Sekundärmarkt, nicht wie ein Primärverkauf.

2. Bietet der Primärmarkt eine bessere Rendite?

Kann er, insbesondere bei Verkäufen vor der Übergabe, aber das hängt ganz von Timing, Marke des Entwicklers und Liquidität des Sekundärmarktes ab.

3. Sind die Provisionen im Primärmarkt wirklich höher?

Ja. Entwickler zahlen normalerweise höhere Provisionen, die die Anreize der Agenten bestimmen.

4. Warum vermeiden Primärmarkt-Agenten Wiederverkäufe?

Wiederverkäufe erfordern Besichtigungen, Verhandlungen, Übertragungsmanagement und Zeit. Es ist eine ganz andere Fähigkeit.

5. Auf welchen Markt sollten Investoren sich konzentrieren?

Auf beide. Sie treten in den Primärmarkt ein, aber Sie steigen im Sekundärmarkt aus. Den Wiederverkaufsmarkt zu ignorieren, ist ein großer Fehler für Investoren.